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1 양도의 정의 및 양도소득세 개념 (소득세법 제88조)

양도란 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 대물변제, 현물출자 등으로 인하여 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.
양도소득세는 이러한 유상 양도시 발생되는 양도차익(소득)에 대하여 부과되는 국세이며, 상속이나 증여와 같은 무상이전에 대해서는 부과되지 않습니다.

2 과세대상 및 1세대 1주택 비과세 (소득세법 제89조 · 제94조)

양도소득세는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권, 입주권), 주식, 기타자산의 양도소득에 부과됩니다.

2021년 12월 8일 개정 시행 1세대 1주택 고가주택 기준 상향 (9억원 → 12억원)
1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역은 2년 거주 포함)한 경우, 실제 양도가액 12억원 이하까지 전액 비과세됩니다.
* 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분에 대해서만 양도차익을 안분 계산하여 과세합니다.

3 장기보유특별공제 (소득세법 제95조 제2항, 최대 80% 공제)

부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제하여 세부담을 경감합니다.

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대상 구분	공제율 적용 기준	법령 기준
일반 부동산 (토지 · 상가 · 다주택)	보유기간 3년 이상부터 연 2%씩 공제 (최대 15년 30%)	표 1 적용
1세대 1주택 (12억 초과 고가주택)	보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%) = 최대 80% 공제	2021년 개정 거주요건 분리

4 양도시기 및 예정 · 확정신고 기한 (소득세법 제98조 · 제105조 · 제110조)

· 양도시기: 원칙적으로 대금청산일(잔금지급일)이며, 청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일 기준입니다 (제98조).
· 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 주소지 관할 세무서에 신고 · 납부하여야 합니다 (제105조).
· 확정신고: 당해 연도에 2건 이상 양도하여 소득을 통산할 경우 다음 해 5월 1일 ~ 5월 31일에 확정신고를 합니다 (제110조).

5 분할납부(분납) 기준 (소득세법 제118조)

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우, 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

납부할 세액 구분	분할 납부 가능 금액
2,000만원 이하인 경우	1,000만원을 초과하는 금액
2,000만원을 초과하는 경우	총 납부세액의 50% 이하 금액

6 양도소득세 세율 체계 (소득세법 제104조, 8단계 누진세율 및 단기세율)

주택 및 부동산 종류, 보유기간에 따른 최신 법정 세율표입니다.

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과세표준 구간	기본세율	누진공제액 (산출세액 공식)
1,400만원 이하	6%	과세표준 × 6%
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	(과세표준 × 15%) - 126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	(과세표준 × 24%) - 576만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	35%	(과세표준 × 35%) - 1,544만원
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	(과세표준 × 38%) - 1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	(과세표준 × 40%) - 2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	(과세표준 × 42%) - 3,594만원
10억원 초과	45%	(과세표준 × 45%) - 6,594만원

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보유기간 및 자산 구분	적용 세율	법령 기준 및 비고
주택 · 입주권 (1년 미만)	70%	2021년 6월 1일 개정 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%
주택 · 입주권 (1년 이상 ~ 2년 미만)	60%	2021년 6월 1일 개정 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%
주택 · 입주권 (2년 이상)	기본세율 (6% ~ 45%)	일반 8단계 누진세율 적용
일반 부동산 (상가 · 토지 등 1년 미만)	50%	주택 외 일반부동산
일반 부동산 (상가 · 토지 등 1년 ~ 2년 미만)	40%	주택 외 일반부동산
비사업용 토지 (2년 이상)	기본세율 + 10%p	16% ~ 55% (소득세법 제104조)
미등기 양도 자산	70%	비과세 · 감면 · 장특공 전면 배제

한시적 유예 조치 다주택자 양도세 중과 한시 배제 (소득세법 시행령 제167조의3)
조정대상지역 내 다주택자 중과세율(+20%p, +30%p)은 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지(매년 연장 시행 중) 한시적 유예되어 기본세율(6~45%) 및 장기보유특별공제가 적용됩니다.
* 모든 양도소득세에는 지방소득세(산출세액의 10%)가 별도로 부과됩니다.