아파트 임차인 최선순위 대향력있는 임차인으로 살고있는 아파트를 경매로 받으려합니다

교수님 안녕하세요
지금 제딸이 아파트(시세7억~6억6천정도 현전세보증 3억6천 )에 임차인으로 거주하고 있습니다
주소는 안양시 동안구 평촌동 소재해 있습니다.(등기부등본 서류첨부하겠습니다) 전입신고(2023.07.05)와 확정일자(2023.06.08)는 갑구을구 권리설정없는 상태에서
신고되어 최선순위 대항력있는 임차인상태입니다
1.최초 임대차계약기간은 2023년 7월5일~2025년7월5일
2.현재 묵시갱신 상태 2025년7월6일 ~2027년7월5일 (임대인에게 메세지로 고지및 상호인지)
3.계약갱신권 1회 유보중이며 행사시 2027년7월6일~2029년7월5일 까지
4.임차인이 대항력과 최선위 우선변제권을 갖춘후 다음과같이 갑구을구에 권리들이 설정되었습니다
=======다 음 =======
가.소유자 : 이수현 단독소유
나.갑구 권리설정
-가압류2025.02.27 케이비국민카드 \14,169,899원
-가압류 2025.06.13 소상공인 진흥공단 \8,719,962원
-가압류 2025.08.22 경기신용보증재단 \20,731124원
다.을구 권리설정
-25번근저당 2024.01.31 코어파이낸스대부 \140,000,000원
-25-1번 질권 2024.06.25 빅제이엔와이대부 \140,000,000원
-27번 근저당 2025.01.10 오숙영 \250,000,000
-27-1번 가처분 2025.09.23 피보전권리: 사해행위취소에의한 근저당 말소청구권 채권자:경기신용보증재단
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위와같은 상황에서 여쭙고 싶은것은 다음과 같습니다(임차인인 제딸은 저렴하게 낙찰받아 어린아이 셋을 현재있는 아파트에서 살고싶어합니다)
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1.대항력있는 최선순위 임차인으로서 경매에 참여하여 싼 가격으로 낙찰받고자합니다
(시세7억 /예상감정가 6억8천 대항력있는 임차인이 없다면예상낙찰가 6억3천~6억1천/배당요구하지않은 대항력있는 임차인이 있다면 3회 유찰예상됨)
----> 이경우 경매가시작된다면 임차인으로 해야할 절차참여가 어떻게 되는지 알고싶습니다

가. 배당요구하여 대항력을 포기하고 확정일자부 우선변제권을 행사해 배당받으면서 경매에 참여해야하는지?==>
1)이경우 대항력있는 최선순위 임차인이 낙찰받지못하고 다는 매수인이 받으면 배당받고 소멸되니까 묵시갱신+1회계약갱신권의 거주할수있는
권리만 상실되는것아닌가 해서 염려됩니다

2)만약, 임차인이 낙찰받았다면 확정일자부 우선변제금배당액과 매매대금과 상계처리 할수있는지 알고싶습니다
나. 배당요구하지않고 대항력을 유지한체 경매절차에 참여하여 예상낙찰가 2억이하로 저감하면 참여하여 낙찰받아야하는 지 알고싶습니다
==교수님의 조언을 구하면서 경매가 진행되면 하려합니다 감사드립니다

답변자 : ans**
2026.03.19 19:08
답변 11회 (11점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. "대항력있는 임차인이 없다면예상낙찰가 6억3천~6억1천/배당요구하지않은 대항력있는 임차인이 있다면 3회 유찰예상됨" 라 하셨으나...언급하신 바와 같이 배당요구여부에 따라서 장단점이 모두 달라집니다.
배당요구를 한 경우라면, 예상낙찰가 기준 전액배당이 가능한 만큼 상대적으로 높은 금액으로 낙찰이 되겠으나, 반대로 채권상계를 통해 낙찰금액 중 배당금을 제외한 차액만을 납부하는 것이 가능합니다.
반대로, 배당요구를 하지 않는다면, 임차보증금 전액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 말씀하신 바와 같이 다수의 유찰 이후 낙찰을 받아야 하는 것이 당연한 일 이겠으나, 이 경우 채권상계가 불가능한 만큼 낙찰금액 전액을 대금으로 납부해야 하는 미묘한 차이가 존재합니다.
이는 보다 정확한 기초사실관계의 확인과 질문자님의 구체적인 상황과 목적에 따라 장단점을 비교 후 판단해야 할 문제입니다.
입찰참여 절차는 통상의 제3자와 다를 바 없습니다만, 이를 인터넷 게시판 상에서 모두 설명하는 것은 한계가 있는 바, "찾기쉬운 생활법령정보"(https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1&search_put=) 에 잘 정리되어 있으니 이를 참고하시기 바랍니다.

2. 말씀하신 바와 같이, 종전임대차계약의 존속기간과 계약갱신청구권에 대한 불안이 있는 경우라면, 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 상태에서 임차보증금+낙찰가<일반매매시세 인 수준에서 낙찰을 받는 것이 보다 유리할 수 있습니다.
다만, 이 경우 앞서 답변드린 바와 같이 채권상계는 허용되지 않습니다.
채권상계는 배당금액을 기준으로 이루어지게 되기 때문이지요.

3. 다만, 앞서 답변드린 바와 같이 각각 경우의수에 따른 장단점 및 손익계산이 달라질 수 밖에 없는 만큼, 정확한 기초사실관계와 구체적인 상황과 목적을 토대로 권리신고 및 배당요구여부, 입찰참여여부 등을 판단하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2026.03.19 19:17
답변 11회 (11점)

참고로...
"임대인에게 메세지로 고지및 상호인지" 라고 하신 만큼 이는 묵시적갱신이 아닌 합의갱신으로 보아야 하는 것이 맞습니다.
묵시적갱신이라는 것은 말 그대로 양측 모두 아무런 의사표시가 없어 법률에 의해 자동으로 연장되는 상태를 의미하는 만큼, 임대인과 합의를 통해 갱신이 이루어진 만큼 이는 묵시적갱신이 아닌 합의갱신으로 보아야 하는 것이 맞고, 합의갱신 시 "계약갱신청구권을 행사하겠다" 라는 의사를 명확히 밝히지 않고 단순히 기간만 협의하여 갱신이 이루어진 경우에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
이는 추후 제3자가 낙찰을 받을 경우 법률 상의 다툼의 여지가 상당할 수 있는 만큼 사전에 미리 입증자료들을 충분히 준비해두시는 것이 바람직 합니다.

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