압류 법정기일 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

상업용 오피스텔 강제경매 대항력 있는 선순위 임차인 물건으로
HUG에서 임차보증금반환채권 포기하고 주택임대차권등기 말소 동의 확약서 법원 제출로
배당 후 미수금 포기 물건입니다.

Q1. 세무서 압류(국세) 등기상 후순위이나 법정기일 알수 있는 방법이 있을까요...?
(이해관계인 사건열람복사 협조 불가, 해당 세무서 담당자 법정기일-금액 확인 요청 불가, 사법보좌관 면담 문의 하였으나 모두 불가)

Q2. 세무서 압류(국세) 당해세 금액이 크고 실질적인 법정기일이 선순위 일때~~ 양수인 HUG 배당 후 잔존 미수금은 낙찰자 인수가 아닌
말소로 낙찰자가 인수는 없는 거죠...?

Q3. 5회차 기일 진행에서 최고가 매수인 매각불허신청서 제출 하였으나 기각 → 결국 잔금 미납으로 재경매로 7회차 진행 물건 입니다.
최고가 매수인 미납 사유 추정이 가능하실까요...?

PS) 해당 물건 세무서 압류건 빼고는 통상적인 오피스텔 평온한 물건입니다. 답변 부탁드립니다.

답변자 : ans**
2025.11.08 21:09
답변 9회 (9점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 사건기록열람이 허용된 이해관계인에 해당하지 않는 입찰참가자는 현실적으로 조세채권 및 공과금에 대한 법정기일의 확인이 불가능합니다.

2. 임차권등기인수조건변경부매각 즉, 대항력을 포기하는 조건을 특별매각조건으로 하는 이상 낙찰자가 미배당임차보증금 차액을 인수하는 일은 없습니다.
따라서, 당연히 이러한 경우 각종 조세채권 및 공과금의 법정기일을 굳이 확인해야 할 필요가 없는 이유이기도 합니다.

3. 답변에 필요한 최소한의 기초사실관계의 확인도 불가능한 질문으로는 점쟁이가 아닌 이상 답변이 불가능합니다.
"통상적인 오피스텔 평온한 물건" 이라 하셨으나, 그럼에도 불구하고 5회차에 낙찰되었다는 사실만으로도 당연히 그에 상응하는 위험요소가 존재할 것이라는 합리적인 추론이 가능합니다만...
이를 비롯해 대금미납에 대한 사유에 대한 추론 조차 세부적인 경매사건검토가 선행되어야 그나마 높은 확률로 그 사유를 추정할 수 있습니다.

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답변자 : reala**
2025.11.09 11:31
답변 9회 (9점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

사건번호를 남기세요. 그래야 제대로 된 권리분석을 받을 수 있습니다.
1. 임차인의 대항력 포기 물건이라면 최소한 해당 임차인의 보증금을 인수하는 일은 없습니다. 다만 임차인이 임차권등기를 하고 나간 다음에 새로운 임차인이 임대차계약을 하고 들어온 경우, 새로운 임차인이 대항력을 취득할 수 있을 수도 있으니 주의해야 합니다.
새로운 임차인도 없다면 조세채권은 의미 없습니다. 조세채권이 의미가 있는 경우는 대항력 있는 임차인이 존재할 경우에만 낙찰자에게 의미가 있습니다. 조세채권을 낙찰자가 직접적으로 떠안는 일은 경매 공매(압류재산공매)에서는 어떤 경우에도 없습니다. 다만 대항력 있는 임차인이 존재해서 조세채권이 우선 배당됨으로 인해 그 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 미배당분 보증금을 물어줘야 하기 때문에 의미가 있을 뿐입니다. 따라서 임차인이 없거나, 있어도 대항력이 없거나, 대항력이 있어도 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 조세채권이 수백억 수천억이라도 의미 없습니다.
2. 당해세 포함 조세채권의 법정기일이 임차인보다 빠르든 늦든지를 불문하고, 임차인이 대항력 포기조건으로 매각하는 사건이라면 해당 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 일은 없습니다.
3. 사건번호를 남기지 않으면 어떤 추정도 불가능합니다. 경매 전문가가 아니라 점쟁이에게 물어봐야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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