경매입찰에대해 알고 싶어요. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2025.10.19 13:31
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 낙찰자가 전소유자의 체납세금을 인수해야 하는 일은 절대 발생하지 않습니다.

2. 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받을 경우, 채권상계가 가능합니다만, 채권상계는 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 이루어지게 됩니다.
따라서, 예상배당표 작성을 통해 이를 반드시 재확인 해야 할 문제 입니다.

3. "서울보증보험의 구상권 채권의 배당요구???" 라는 상당히 애매모호한 표현을 사용하셨으나...
압류나 가압류 등을 하지 않은 이상 질문자님의 확정일자가 우선합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.10.19 14:26
답변 10회 (10점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

사건번호를 남겨야 제대로 된 분석이 가능합니다.
국세체납에 의한 집행 절차라면 경매가 아닌 공매입니다. 그러나 다른 채권자가 경매를 신청했다면, 법원 경매에 의해 진행됩니다. 소액임차인에 해당하고, 보증금 전액을 최우선변제로 배당받을 수 있다면 조세채권의 배당순위는 따져볼 필요 없습니다. 다만 소액임차인의 최우선변제금을 초과하는 보증금이 있다면 확정일자와 조세채권의 법정기일을 따져 배당순서가 정해지므로 조세채권 법정기일과 임차인과의 비교는 의미 있습니다. 그러나 법정기일이 임차인보다 늦다면 임차인 셀프낙찰시 조세채권을 인수하는 일은 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : reala**
2025.10.19 17:11
답변 10회 (10점)

해당 사건은 예정물건이라, 정확한 분석은 매각기일이 정해지는 시점에 가능합니다. 아니면 관련 자료를 전부 제공해야 확인이 가능합니다. 현재로서는 임차인이 대항력이 있다는 사실만 확인됩니다. 해당 사건은 국세 체납에 따른 공매가 아니라 개인 채권자 이씨가 판결을 받아 강제경매를 신청한 사건입니다.
10월27일 배당요구종기일이 지나고 나서, 서부지원 경매8계에 방문해 사건기록 열람 신청을 하시고, 배당요구 종기일 내에 각종 세금 및 공과금 교부청구내역(임금채권 포함을 확인해야 임차인보다 먼저 배당되는 권리가 있는 파악이 됩니다.
임차인의 전입 확정일 이전에 법정기일이 도래한 조세채권 여부는 이 날짜 이후 확인이 가능하며, 해당 조세채권 등이 존재하지 않는다면 보증금 내의 입찰가는 전액 상계처리됩니다.

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답변자 : ans**
2025.10.19 18:22
답변 14회 (14점)

/michu**

말씀하신 사건은 2025.08.25 경매개시결정이 이루어져 현재 매각절차 준비 중 인 예정물건에 해당하는 바, 각종 유무료경매정보사이트 상에서도 세부적인 권리관계의 확인은 불가능합니다.
따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 별도로 추가확인하여 판단해야 할 문제입니다.

1. 앞서 답변드린 바와 같이, 가압류 또는 압류 되지 않은 권리신고 및 배당요구는 해당 시점을 기준으로 하여 배당순위가 결정되는 만큼 임차인의 확정일자보다 순위가 앞설 가능성은 매우 희박합니다.
다만, 당연히 반드시 재확인 해야 하겠지요.

2. "대항력있고,확정일자가 말소기준인 국세미납액의 법정기일 보다 빠른경우" 라 하셨으나...
국세미납액의 법정기일 이 말소기준권리가 될 순 없습니다.
재확인이 필요한 내용입니다만, 2024.01.23 압류 가 말소기준권리가 되는 것이고...
질문자님의 전입 및 확정일자와 비교하여 대항력 유무, 우선변제권의 순위를 판단하시면 됩니다만, 이를 판단할 근거는 찾아볼 수 없습니다.

3. "입찰참가시 최저가액이 저의 보증금액에서 입찰보증금과 기타나의 비용을 차감한 금액으로 입찰하게 되면" 이라는 계산식을 이해하기는 어렵습니다.
쉽게 말하면...
질문자님이 대항력을 갖춘 임차인이라면, 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+집행비용+법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 을 합한 금액이 총매입금액이 되는 만큼 실제 납부할 최소대금은 "집행비용+법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금" 이 됩니다.
다만, 이 역시도 예상배당표 작성을 통해 재확인해야 할 문제겠지요.^^

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답변자 : michu**
2025.10.19 19:11

죄송합니다.말소기준일을 법정기일로 착각하고 질문 한것을,그리고 고맙고요.
잘못된 글은 삭제 하겠습니다.

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