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[질문] 제가 대항력있는 임차인인지,최우선변제 받을수 있는지 궁금 합니다.
  • 질문자 : michu**
  • 2025.09.04 20:51
  • 조회수 28

저는 서울 서대문구 연희동 410-26 1층102호 사는 임차인 입니다.2019. 11. 20. 입주해서 지금까지 살고 있습니다.
보증금은 (일억이천육백만원),확정일자 받았습니다.
이곳에서 제공 해 주시는 등기부상에는 저당권등은 없는 것 같은데,제가 잘 몰라서 여쭤어 봅니다.
법원에서는 어제 배당요구 신청하라고 안내 해 주고 갔습니다. 말을 들어보니 아마,소액지분경매가 들어가는 가 봅니다.
소중한 의견 주시면 감사하겠습니다.
 
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.09.04 22:52
  • 답변 11회 (11점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

명확한 답변을 위한 전입, 확정일자, 점유개시일자 조차 확인할 수 없는 질문으로는 제대로 된 답변은 불가능 합니다.^^;;
입주해서 살고 있고, 확정일자 받았다...가 아니라, 정확한 각각의 일자를 기재하여 질문을 해야 하는 것이 맞습니다.

또한, 무엇을 근거로 "소액지분경매???" 라는 이해하기 어려운 표현을 사용하시는 것인지도 이해하기 어렵습니다.^^;;

1. 근저당 등 담보물권이 존재하지 않는다면, 임차보증금 1.65억 이하에서 최우선변제액은 5,500만원 입니다.
따라서, 질문자님은 소액임차인의 최우선변제대상인 것은 맞습니다.
허나, 소액임차인의 최우선변제를 제외한 확정일자의 우선변제권 유무도 판단할 수 없고, 예상낙찰가에 따른 예상배당표 작성도 불가능한 만큼 나머지 배당순위나 전액배당여부 등에 대한 그 어떤 답변도 불가능 합니다.

2. 2019.11.20 전입을 한 경우라 가정한다면, 대항력을 갖춘 임차인에 해당합니다.
따라서, 등기사항전부증명서 뿐만 아니라, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 한 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 권리신고 및 배당요구여부 부터 확인하시기 바랍니다.
질문자님이 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 만큼 권리신고 및 배당요구는 필수가 아닌 선택사항이기 때문에 여러가지 요소들을 고려하여 질문자님에게 유리한 방법을 선택하시는 것이 바람직 합니다.


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  • 답변자 : michu**
  • 2025.09.05 02:01
소중한 의견 정말 고맙습니다.
주택인도 점유개시 일은 2019.11.19. 확정일자는 2019.11.21 입니다. 사건 : 2025타경 51868 부동산임의(강제)경매 라고 안내 되었고요.
채권자는 제가 사는 102호를 비롯하여 빌라 8세대 전부를 경매 물건으로 했고요. 이사실은 태인경매 예정물건에서 확인했고,지분경매등 말은
주인의 문자에서 본 것 같습니다. 말씀 중에 대항력이 있다면,배당요구를 신중하게 해야하는 건지도 궁금 합니다.
한번더 소중한 말씀 부탁드립니다.
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.09.05 03:47
  • 답변 11회 (11점)
/michu**

이미 답변드린 바와 같이, 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인이라면 권리신고 및 배당요구는 필수가 아닌 선택사항입니다.
즉, 세부적인 서류검토를 통해 배당요구여부에 따른 장단점 및 손익계산비교 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 선택해야 할 문제라는 것 이지요.
예를 들어, 권리신고 및 배당요구를 할 경우 이는 종전임대차계약의 해지의사로 간주하게 되는 만큼 매각절차를 통해 임차보증금 전액을 배당받게 될 경우 종전임대차계약의 존속기간과 관계없이 임대차는 소멸하게 됩니다.
즉, 임차보증금의 손실은 없겠지만, 낙찰자와 협의가 이루어지지 않는 이상 이사를 해야 할 수 밖에 없는 상황이 발생할 수도 있습니다.
따라서, 정확한 기초사실관계와 질문자님의 구체적인 상황과 목적을 고려하여 가장 유리한 방법을 강구하는 것이 바람직 합니다.
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.09.05 11:13
  • 답변 8회 (8점)
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.


서대문구 연희동 경매 사건은 다세대 빌라나 아파트 같은 집합건물에 대한 경매이고, 여러 세대가 한번에 매각되는데 각각 개별매각으로 진행되는 사건입니다. 아직 예정물건이라 법원에서 관련 자료를 모두 공개하지 않아 정확한 분석은 매각기일이 지정된 이후 분석이 가능합니다.
다만 실제 시세와 보증금 등으로 유추해석하면, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 대항력이 있다면 최우선변제금 여부와 관계없이 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 보증금을 손해볼 일은 없습니다.
현재 확인해야 할 것은 자신의 전입신고와 확정일자는 제대로 받았는지, 등기부상 해당 호실 102호에 대한 다른 채권자 내역은 어떠한지, 그 채권자와 자신의 순위가 누가 빠른지 등을 확인하는 것입니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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