2024타경 4213 관련해 여쭙니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 2024타경 4213 관련해 여쭙니다.

질문자 : ktf09**
2025.08.14 17:09
조회수 15

공유지분 분할을 위한 형식적경매라고 하는데 소멸주의가 아닌 인수주의라는 부분이 너무 막연하네요.
관련하여,

-낙찰 시 기존 채무(세금, 관리비 등)를 실제로 인수해야 하는 범위는 어떻게 확인할 수 있을까요?

-점유자가 있는 경우, 명도 절차 및 비용은 일반적으로 어느 정도로 예상할 수 있을까요?

-입찰가 산정 시, 공유재산분할 특성으로 인해 주의해야 할 점이나 실제 사례에서 반영한 방법이 있을까요?

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답변자 : ans**
2025.08.14 17:42
답변 20회 (20점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

앞뒤없이 "인수주의"를 언급하시는 이유가 무엇인지가 오히려 의문입니다.^^;;
또한...
물건을 정해서 질문을 하시면서, 정작 질문은 상당히 애매모호한 만큼 제대로 된 답변은 듣기 어려우실 겁니다.

-낙찰 시 기존 채무(세금, 관리비 등)를 실제로 인수해야 하는 범위는 어떻게 확인할 수 있을까요?
=> 권리분석이라고 하는 과정을 통해 확인 후 판단해야 할 문제입니다만...
"기존 채무 를 실제로 인수해야 하는 범위" 라는 것 부터 오류 입니다.
해당 사건이 공유물분할청구를 원인으로 한 형식적경매라고는 하나 매각물건명세서 상 인수주의를 채택하고 있다는 언급은 찾아볼 수 없을 뿐만 아니라, 낙찰자가 전소유자의 체납세금을 인수해야 하는 일은 절대 발생하지 않습니다.
또한, 관리비??? 는 당연히 해당 물건의 관리주체인 관리사무소를 통해 확인해보면 될 문제겠으나, 그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성은 체납관리비만 있는 것은 아니므로 세부적인 서류검토를 통해 현황조사여부를 결정하고, 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항과 추가비용 발생 가능성을 확인해야 하며, 이를 제대로 된 권리분석 이라고 하는 것 입니다.
따라서, 인터넷 상에서 답변을 드릴 수 있는 내용도 아닐 뿐만 아니라, 설령 그 답을 안다 하더라도 인터넷 상에서 절대 답을 들을 수 없는 질문 입니다.

-점유자가 있는 경우, 명도 절차 및 비용은 일반적으로 어느 정도로 예상할 수 있을까요?
=> 명도저항과 그에 따른 추가비용 발생 가능성은 임대차 및 점유관계, 점유자의 성향, 명도협의과정 등에 따라 천차만별일 수 밖에 없는 만큼 점쟁이가 아닌 이상 기본서류 검토만으로 이를 예상하는 것은 무의미 합니다.
또한, 인터넷 상에서 강제집행비용을 명도비용으로 책정하는 것이 대부분 이긴 합니다만.... 순수집행비용 외 유체동산의 보관료, 유체동산의 압류 및 매각비용, 폐기물처리비용 등 여러가지 변수들을 고려하여 집행비용을 포함한 명도비용의 예산을 산정해야 하는 만큼 인터넷 상의 정보를 맹신하시는 일은 없으시길 바랍니다.

-입찰가 산정 시, 공유재산분할 특성으로 인해 주의해야 할 점이나 실제 사례에서 반영한 방법이 있을까요?
=> 공유물분할청구를 원인으로 한 형식적경매라는 것과 입찰가 산정에 직접적인 관련성은 없습니다.
게다가, "실제 사례에서 반영한 방법???" 이 무엇을 의미하는 것인지 조차 이해하기가 어렵습니다.^^;;
다만, 공유물분할청구를 원인으로 한 형식적경매의 경우 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 편 이고, 점유자가 상속인 중 1인 인 경우가 대부분이기 때문에 법률 이론과 달리 실무에 있어서는 상당한 명도저항이 불가피한 경우가 대부분인 만큼 이점 역시 각별히 주의하시어 현황조사 시 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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