강제경매에서 배당받지 못한 "지연이자"가 "낙찰자에게 승계"되는지 여부

안녕하세요. 작성자는 채권자이자, 강제경매 신청자입니다.
최근 강제경매에서 제3의 낙찰자가 나왔고, 법원의 배당표는 아래와 같습니다.

[배당표 요약]
1. 경매비용 - 100% 배당
2. 세금 - 100% 배당
3. 임차권 : 경매신청채권자(대항력 있음) - 보증금 원금 100% 배당
4. 근저당 A : 최선순위설정(말소기준권리) - 채권액(원금+이자)의 67% 배당

-----(참고사항)------------------------------------------------------------------------------------------------------------
[보증금 반환소송의 판결문]
- 피고(채무자)는 원고(채권자, 작성자)에게 보증금과 이자를 지급하라. 소송비용은 피고(채무자)가 부담.
*** 작년 1월에 소송을 시작하면서 등기부등본에 임차권등기하고, 임대인(채무자)에게 목적물을 명도하여 대항력을 갖춤.

[경매개시결정문]
- 청구금액 : 0000원(보증금+경매신청일까지의 지연이자) 및 이 중 0000원(보증금)원에 대하여 (경매개시일)부터 완제일까지 연 12%의 비율에 의한 지연이자금

[채권계산서 제출]
- 청구금액 : 위 경매개시결정문의 청구금액 + 소송비용
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[질문] 임대차보증금은 배당을 통해 모두 회수되었으나, 법정 지연이자는 전혀 배당 받지 못했습니다. 주택임대차보호법 제3조제4항에 따라 임차주택의 양수인(낙찰자)은 임대인(채무자)의 지위를 승계한다고 되어 있습니다. 그렇다면 임차인(강제경매 신청자, 채권자)이 받아야 하는 지연이자를 낙찰자가 승계하는 것이 맞는지요?
아니면, 강제경매신청채권자가 미회수 보증금+지연이자 등을 추심하기 위해 전 임대인(채무자)를 상대로 별도 추심을 진행해야 하나요?

답변자 : ans**
2025.07.21 15:13
답변 23회 (28점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

주택임대차보호법 상 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 대항력을 갖추고 있으며, 임차권등기를 통해 이를 공시하고 있는 만큼 임대인의 지위를 승계하게 되는 낙찰자는 임차보증금반환채무 뿐만 아니라 지연손해금 역시 승계하게 됩니다.
이는, 공시의 기능으로 인한 양수인, 즉 낙찰자의 예측 가능성의 측면에서 임차보증금반환채무의 승계와 달리 볼 이유가 없기 때문입니다.
따라서, 낙찰자가 이를 승계하는 것이 맞습니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.07.21 16:14
답변 21회 (26점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

네, 낙찰자는 임차인의 미배당분 보증금 외에 지연이자를 지급할 법적 의무를 지게 됩니다. 대항력 있는 임차인에게는 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하기 때문입니다.
따라서 지연이자 부분에 대한 판결문에 대해 낙찰자를 상대로 승계집행문을 부여받아 압류 등 추심을 하면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : pyj00**
2025.07.21 21:18

답변 정말 감사합니다.

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