전세사기 경매시 세금으로 인한 전세 보증금 회수

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[질문] 전세사기 경매시 세금으로 인한 전세 보증금 회수

질문자 : mihee05**
2025.05.18 23:41
조회수 42

전세사기로 살고있는 다가구 주택이 경매에 넘어가게 되었는데요,
세금 등으로 보증금을 전액 회수하지 못했을 시에도(최우선 변제금 등 일부만 회수) 배당 요구한 임차인의 권리는 말소가 되어 살고있는 전세집을 빼야하나요?

만약 세금 체납 시점보다 이후에 들어온 임차인이 배당 요구를 했을때 전액 회수를 하지 못했다면 그냥 배당 요구한 최우선변제금만 받고 임차권은 그대로 소멸하게 되는지 궁금합니다.

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답변자 : reala**
2025.05.18 23:51
답변 22회 (27점)

반갑습니다.
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전세사기 결정 여부와 대항력 여부는 전혀 관련 없습니다.
낙찰자에게 기존 임대차계약을 주장할 수 있으려면 대항력이 있어야 합니다. 전세사기 결정은 이 대항력과는 관련 없습니다.
대항력이 있으면 낙찰자에게 미배당분 보증금 반환을 주장할 수 있지만 대항력이 없다면 배당여부와 상관없이 낙찰자가 요구하면 퇴거해야 합니다. 임차권도 소멸합니다. 다만 미배당분 보증금 반환은 기존 임대인에게는 청구할 수 있습니다.
대항력을 판단하는 기준은 전입신고 당시 등기부상에 압류 가압류 저당 근저당 등의 권리 설정이 없었어야 대항력이 있으며, 이들 권리가 설정되지 않은 채 단순히 세금 체납만 있었다면 대항력이 있습니다.

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답변자 : ans**
2025.05.19 13:23
답변 25회 (30점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 내용만으로는 답변이 불가능한 질문일 뿐만 아니라...
"세금 등으로 보증금을 전액 회수하지 못했을 시"와 "배당 요구한 임차인의 권리는 말소가 되어 살고있는 전세집을 빼야하나요?"
이 두가지는 아무런 관련성이 없습니다.
말씀하신 내용의 핵심은 질문자님의 대항력 유무 이지 체납세금여부와는 아무런 관련이 없기 때문이지요.

질문자님이 대항력을 갖춘 임차인 이라면...
법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 등으로 인해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼, 낙찰자로부터 이를 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거부할 정당할 권리가 존재합니다.
이것을 대항력 이라 하는 것 이지요.

반대로, 질문자님이 대항력을 갖추지 못한 임차인 이라면...
배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인에 해당하는 바, 낙찰자에게 명도를 이행해야 할 수 밖에 없습니다.
이때에는 당연히 법정기일에 따른 각종 조세채권 및 공과금으로 인한 미배당여부를 따질 이유는 전혀 없겠지요.

따라서...
등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 다가구주택 이라면 해당 건물 전체의 전입세대확인원 및 확정일자등록현황서 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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