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[질문] 임차인의 증액분에서 궁금한 점이 있습니다.
  • 질문자 : blackdra**
  • 2025.04.16 00:13
  • 조회수 11

2024-76968

임차인 증액분 마지막 확정일자가 근저당보다 늦는다면 6억이상으로 낙찰받으면 인수가 없게 되는게 맞을까요?

이부분에서요 임차인 백명희 전입이 권리신고에서 보면 16년 2월 19일로 동일하게 보여서 2차 증액분까지 대항력 있는걸로 생각했습니다.
3억7천+근저당2억+(법원경비)+2차증액분 1850 해서 대략 6억정도로 낙찰가로 생각했습니다. 5억대로 정하면 2차 증액분이 모자라더라구 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.04.16 06:53
  • 답변 20회 (20점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


동일한 질문이네요. 답변을 달았는데도 이해가 안되었나 봅니다.
6억이 아니라 임차인의 대항력 있는 부분의 보증금까지 감안하면 3억8000만원 정도면 충분합니다. 3억8000만원 이상으로 낙찰을 받으면 인수할 보증금이나 권리가 없습니다(조세채권의 변수는 없다고 가정합니다)

배당순서는 다음과 같습니다. 3억 8000만원에 낙찰이 되었다고 가정시
0순위 경매비용 500만원
1순위 임차인 보증금 3억7000만원(1차 증액분까지)
2순위 근저당 소상공인자영업~ 500만원
---
배당종결입니다. 3억8000만원보다 더 높은 금액에 낙찰이 된다면 근저당권자가 더 가져갑니다. 근저당권자가 2억을 다 가져갈 필요는 없습니다. 경매신청권자는 단돈 1원이라도 배당이 되면 됩니다. 또한 근저당 저당 압류 가압류는 경매로 무조건 소멸하므로 미배당분이 발생해도 낙찰자가 인수하지 않습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.04.16 11:43
  • 답변 25회 (25점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

2016.02.20 임차인 3.6억(1차)
2017.11.29 임차인 1,000만원 (2차 증액분)
2021.06.03 근저당
2022.02.19 임차인 (3차 증액분)
순으로 배당이 이루어지게 되는 만큼, 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금을 제외할 경우 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 3.7억 이상의 금액으로만 낙찰이 된다면, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
다만, 3차 증액분이 미배당될 경우 다소의 명도저항은 있을 수 있겠으나, "다소..."일 뿐 입니다.
이를 고려해서 임차인이 전액배당이 가능한 수준인 588,500,000원 이상의 금액으로 낙찰을 받을 수도 있겠으나... 그렇게 해야 할 타당한 이유가 있어야 하는 것이 당연한 일 이겠지요.

또한, 이러한 기본서류 검토만으로 해당 물건의 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성을 단정짓는 일은 없으시길 바랍니다.^^


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