최우선변제 악용 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 최우선변제 악용

질문자 : whdfh**
2025.04.15 21:16
조회수 10

3가구로 구성된 다가구주택에서 1가구는 소유자의 모친이 거주(임대차계약없슴)하고 2가구는 임차인이거주.은행근저당실행경매개시직전 모친거주부분(방2개)을 소유자측이 소액임차인과 임대차계약체결시,소액임차인은 최우선변제액배당되나요?최우선변제액배당되려면 상기의 소액임차인은 어떤요건을 갖춰야하나요(즉,선의필수?소유자와 공모여부?)

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답변자 : reala**
2025.04.16 06:58
답변 20회 (20점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

임대차는 그 실질을 따집니다. 경매개시 전의 임대차이고 실제 보증금이 오고가고 임차인의 점유와 전입신고가 있었다면 임차인으로서의 보호를 받습니다. 확정일자까지 받으면 배당순위에 따른 배당자격도 부여됩니다.
최우선변제는 지역과 근저당설정일에 따라 소액임차인의 범위가 달라집니다. 23년 2월 이후의 근저당이고 서울지역이면 보증금 1억6500만원 이하가 소액임차인이고, 5500만원까지 최우선변제됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.04.16 11:32
답변 25회 (25점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

경매개시결정일 이전 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입, 인도를 통해 대항력을 갖추었고, 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우 최초담보물권설정일, 물건소재지에 따른 소액임차인에 해당할 경우 최우선변제가 가능합니다.
다만...
이는 법률 상의 내용에 해당하는 것일 뿐, 당연히 그 전제는 실질적인 임대차를 근거로 합니다.
따라서, 경매개시결정등기 직전 모친이 무상임차 중이었던 부분에 대해 전입,인도가 이루어지고 추후 배당요구가 이루어진 경우, 채권자도 바보가 아닌 만큼 채권자가 배당배제 또는 배당이의를 제기할 가능성이 상당하며 이 경우 해당 임차인이 "실체적 근거" 즉, 임대차가 적법한 절차에 의해 이루어졌음을 입증해야 할 책임을 지게 되며, 이를 입증하지 못할 경우 최우선변제를 통한 배당에서 제외됩니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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