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[질문] 경매 물건 2023 - 9472 광주 광산구 월곡동 561-8 경매물건 보고서 관련
  • 질문자 : ljsh60**
  • 2025.03.28 10:59
  • 조회수 34

권리순위 및 예상배당표를 보면 한국토지주택공사 매각명세서 보증금 70백만원, 전입 2019. 10. 21 확정일자 2019. 10. 08
임차권등기 2024. 03. 14로 되어있는데 태인 분석을 보면 전입 2024. 3. 14로 기록하고 소액임차보증금 23백만원, 추가배당
47벡만원 또는 낙찰자가 47백만원 인수하는 것으로 되어 있습니다. 한국토지주택공사 70백만원 1순위 배당으로 받아야 되는 것 아닌지요. 고수들의 답변을 기다립니다. 제가 입찰을 하려고 합니다. 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.03.28 11:40
  • 답변 30회 (35점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


사설사이트의 알고리즘에 의한 권리분석, 예상배당표는 신뢰해서는 안됩니다.
임차권등기일은 배당순서와는 아무 상관없습니다. 임차인은 기존 전입신고와 확정일자 기준으로 배당 순서가 정해집니다.
해당 임차인의 전입일자는 2019.10.21.자이고 확정일자는 2019.10.08.자입니다. 따라서 우선변제권 발생일은 2019.10.22.자 0시입니다. 조세채권 변수가 없는 한 경매비용 다음으로 보증금 7000만원 전액을 배당받을 것이므로 낙찰자 인수금액은 없다고 보시면 됩니다.(후순위 대부회사의 근저당이 존재하는 걸로 보아 선순위 조세채권 변수도 없다고 보는 것이 합리적입니다. 대부회사 근저당 당시 국세 지방세 완납증명을 요구했을 것이기 때문입니다)
그 외 등기부상의 권리도 경매로 전부 소멸되는 권리이므로, 시세조사 후 적당한 금액에 입찰하시면 됩니다. 권리상 하자 없습니다.


***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.03.28 16:20
  • 답변 34회 (39점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임차권등기는 그 등기일자가 아닌 원인일자 즉, 전입.확정일자에 의해 대항력 및 우선변제권의 효력이 발생함에도 불구하고 이를 반영하지 못하는 태생적인 한계가 존재할 수 밖에 없는 것이 각종 유무료경매정보사이트의 한계 입니다.
따라서, 이를 맹신하시는 일은 절대 없어야 하겠지요.

2019.10.21 전입, 2019.10.08 확정일자를 통해 2019.10.22 0시 대항력 및 우선변제권의 효력이 발생하는 만큼 등기사항전부증명서 상 권리관계에 있어서는 가장 먼저 배당이 됩니다.
보다 정확히 말하자면...
소액임차인의 최우선변제를 통해 2,300만원+확정일자의 우선변제권을 통해 나머지 차액이 순위배당이 가능할 것으로 보이며, 이를 통해 전액배당으로 대항력은 소멸할 것으로 보여집니다.
단, 말소기준권리 이전인 2019.10.21 전입으로 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 만큼 이는 반드시 재확인 해야 할 문제겠지요.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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