교부권자의 교부청구서 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 교부권자의 교부청구서

질문자 : nosmoke**
2024.12.09 12:08
조회수 33

안녕하세요
대항력있는 임차인이 확정일자를 받고 배당요구일내에 배당요구를 한 상태에서
등기부등본에 압류설정된것도 없어서

낙찰을 받고 사건을 열람해보니
문건송달에서
교부권자의 교부청구서제출이 배당요구일내에 했고
법정기일도 임차인의 확정일자보다 앞이어서 낙찰자가 인수해야 하는경우

불측의 손해로
매각불허가신청이 받아들여지는지 궁금합니다
비숫한 사례라도 있는지요 ㅠㅠ
누구는 불허가된다고 하고 누구는 안된다 하니 ㅠㅠ
맘같아선 교부청구서 무시하고 입찰들어가고 싶습니다

답변환영!

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답변자 : ans**
2024.12.09 12:36
답변 51회 (60점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"법정기일도 임차인의 확정일자보다 앞이어서 낙찰자가 인수해야 하는경우"????
각종 조세채권 및 공과금의 법정기일이 대항력을 갖춘 임차인의 우선변제권보다 선순위라고 해서, 낙찰자가 해당 조세채권 및 공과금을 추가로 인수해야 하는 일은 없습니다.

다만...
이로인해 대항력을 갖춘 임차인이 전액배당이 불가능한 경우, 미배당임차보증금 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있을 뿐 입니다.

과거에는 기일입찰표의 입찰금액에 0 한두개를 더 붙여서 입찰에 참여한 경우라면 매각불허가신청 시 매각불허가결정을 내려주던 시기도 있었으나, 시간이 흐를 수록 매각불허가결정사유가 엄격해 지고 있는 것이 현실입니다.
즉, 경매입찰참가자의 지위에서 각종 조세채권 및 공과금에 대한 법정기일을 확인할 수 없으므로 이로인해 대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금 등을 예상하거나 확인할 수 없다는 법률 상의 한계가 존재하는 것은 명백한 사실입니다만, 이것이 매각불허가의 사유로 인정되는 경우는... 매우 희박하다고 보여집니다.

다만, 낙찰을 받고 난 이후라면...
당연히 그 가능성이 적다고 하더라도 매각불허가신청 등 적극적인 구제방안에 따라 대응해야 하는 건 어쩔 수 없는 문제입니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2024.12.09 20:37
답변 24회 (33점)

반갑습니다.
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등기부상의 압류가 없다고 해서 임차인보다 먼저 배당되는 조세채권이 없다고 단정할 수는 없습니다.
다만, 등기부와 문건송달내역 등을 종합적으로 검토하면 상대적으로 안전한지 여부는 추정할 수 있습니다.
즉 후순위근저당권이 존재하는지(존재한다면 국세 지방세 완납증명을 받았을 가능성이 많으므로 선순위조세채권은 존재할 가능성은 낮음) 임차인의 전입일과 말소기준권리와의 시간적 괴리가 많은지, 문건송달내역상 국세 교부권자가 있는지(지방세는 상대적으로 소액이라 상대적으로 대세에 지장이 없음) 등등을 파악해서 결정하면 됩니다.
사건번호를 남겨야 제대로 된 분석이 가능합니다.

선순위 조세채권으로 인해 임차인의 미배당 보증금을 물어주는 예측 불가능한 손실에 대해서, 매각불허가신청은 받아주는 법원도 더러 있습니다, 그러나 매각불허가결정이 난다고 확신하고 입찰하는 건 도박입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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