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후순위 임차인 셀프낙찰 가능성
등록자 youngji** 등록일 2024.02.20 12:03 조회 290
안녕하세요. 사실 정보를 좀 요약해 드리고 질문을 드리겠습니다.

* 사실 정보
- 전세 체결가: 1억 3천 (계약 만료되고, 묵시적 연장인 상태)
- 선순위 근저당권 3천만원 있음
- 보증보험 가입 무
- 전입신고, 확정일자 신청함 (선순위 근저당권보다 늦은 시기에)

* 질문
1. 이런 경우에서, 1억 3천보다 낮은 가격에서 셀프 낙찰하게 된다면, 제가 가지고 있는 보증금은 상계 처리가 되고, 선순위 근저당권 3천만원을 제가 지불해야하나요?
2. 1의 경우에서 1억 3천보다 낮은 가격, 혹은 높은 가격에 셀프 낙찰해도 똑같은 상황일까요?
3. 운이 좋아서 다른 경매인이 낙찰하게 된다면, 보증금 1억 3천을 모두 돌려받을 수 있을까요? 
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ans**   2024.02.20 13:31 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문자님이 해당 임차인 이라면...
임차인이 아무런 이해관계가 없는 제3자와 비슷한 수준으로 접근하는 것은 매우 무모할 수 있습니다.

1. 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 선순위근저당 에 해당하는 금원을 대금으로 납부해야 합니다.

2. 채권상계라는 것은 임차보증금이 아닌 임차인의 배당금액을 그 기준으로 하는 만큼 결과는 동일할 수 밖에 없습니다.

3. 임차인 당사자의 문제인 만큼 "운" 이 아니라 정확한 팩트체크를 통해 확인 후 판단해야 할 문제입니다.
앞서 답변드린 바와 같이, 집행비용+법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금+선순위근저당+임차보증금 합계금액 이상으로 낙찰이 되어야 전액배당이 가능한 상황이라 할 수 있으나, 사실 상 말씀하신 내용만으로는 명확한 답변은 불가능한 만큼, 정확한 사실관계를 토대로 이를 재확인 하시기 바랍니다.



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