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[질문] 부천3계 2022-2617(1)

질문자 : ychy1**
2023.03.23 16:23
조회수 466

안녕하세요

건물만 매각 사건입니다.

그러나 등기사항 전부 증명서를 확인 해 보니

전유부분 표제부에 2022년 10월27일 대지권이 등기되어있습니다.

1. 경매의 원인인 근저당 설정당시 대지권이 미등기인 관계로
건물만 매각 하는 것인가요?

그런데 등기부상 근저당설정에 건물만이라고 되어있지는 않습니다.

2. 그리고 집합건물 소유 및 관리에 관한 법(?)에서
전유부분을 소유한자가 대지권도 갖는다고 되어있다고 들었습니다.
그렇다면 이 경매 사건의 낙찰자는
대지권까지 함께 소유권 이전등기 가능한 것인지요?

감사합니다.

답변환영!

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답변자 : ans**
2023.03.23 22:21

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 알 수 없습니다.
대지권미등기 라는 건 말 그대로 대지권미등기 상태라는 것이지 건물만 매각대상인 것인지 아닌지는 권리분석을 통해 확인 후 판단해야 할 내용 입니다.

2. 대지권미등기 물건에 대한 지독한 오해와 착각이 있으신 듯 합니다.
또한, 기본적인 이해조차 부족하신 것으로 보여집니다.
아파트, 다세대 주택과 같은 집합건물의 경우 토지와 건물을 일체로 평가하는 집합건물의 감정평가방식에 따르는 것이 기본입니다.
따라서, 특별한 경우가 아닌 이상 토지와 건물의 평가금액을 감정평가에 반영하는 것이 기본입니다만, 대지권미등기 사건의 경우 이것이 대지소유권을 취득했다는 것을 의미하진 않습니다.
즉, 말씀하시는 법률이 대체 어느 나라의 어떤 법률인지는 알 수 없으나, 대한민국에서 집합건물의 전유부분의 소유자가 대지권을 갖는다 라는 법률은 없습니다.
특히, 대지권미등기 물건의 경우 분양대금미납이 대지권미등기의 사유 인 경우, 시행사는 분양대금의 미납을 원인으로 하여 동시이행항변권을 행사하여 대지권등기를 거부할 정당할 권리가 존재합니다.
즉, 이러한 경우 집합건물의 낙찰자라 하더라도 미납분양대금을 완납하지 않는 이상 대지권등기가 불가능하며 이것이 대지권미등기 사건에 있어 가장 큰 위험요소 중 하나 입니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ychy1**
2023.03.24 09:49

그럼 선생님. 왜 건물만 매각인지는 경매 신청 채권자에게 확인 해야 하나요?

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답변자 : ans**
2023.03.24 13:54

/ychy1**
"대지권미등기" 와 "건물만매각" 은 완전히 다른 얘기 입니다.
통상 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 전유부분과 종속적 일체불가성이 인정되는 바 대지권미등기라 하더라도 대지사용권을 취득하게 됩니다.
다만, 여기에서 말하는 것은 "대지사용권" 이지 "대지소유권" 이 아닙니다.
이러한 논리로, 분양대금의 미납으로 인한 대지권미등기 사건의 경우, 미납분양대금을 원인으로 하여 시행사 가 동시이행항변권을 행사하여 대지권등기 즉, 대지소유권등기를 거부할 수 있다는 것 이지, 이를 건물만 매각 이라고 할 순 없습니다.

집합건물에서는 아주 흔한 경우는 아니긴 하나, 건물만 매각이 진행되는 사건도 존재하며, 이 경우에는 통상 물건명세서 등을 통해 이를 명시하고 있습니다.

또한...
경매신청채권자가 대지권미등기에 대한 답변이 가능할진 예측할 수 도 없고... 개인정보보호를 이유로 답변을 들을 수 있을지도 예측할 순 없습니다.

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