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경매무료상담

[질문] 추가 질문..

질문자 : yisee**
2020.06.16 10:32
조회수 2031

안녕하세요.
어제 문의드린 16502에 추가 질문이 있어 문의드립니다.
2019 타경 2727 부동산 강제경매 관련 문의드렸습니다.
먼저 친절하고 구체적인 설명 감사드립니다!

2011년 아파트 취득 및 전입신고
2014년 12.29 말소기준 근저당권잡힘

추가질문은요,

1. 답변주신 내용을 보면, 결국 실제 현장조사를 가서 점유자 송xx씨를 만나서 실제 부부관계가 맞는지를 확인해보라고 하신건데요,, 근데 실제 이혼했더라도 점유자가 부부관계라고 거짓말을 할 수도 있는 것 아닌가요? 서류를 보여달라고 할수도 없고.. 현장조사해서 부부관계라고 믿고 낙찰했는데 알고보니 이혼했더라 라고 되는 경우가 생기면 그 때는 .. 낙찰 취소가 가능한지요.
최악의 케이스로, 둘이 말소기준등기전(근저당잡히기 전)에 이혼하고는 동거를 하고 있고 부부라고 속이고 있는경우에는 .. 어떻게 대응을 해야할지...

그리고 만약 이혼을 했다고 하더라도 2014년 12월 29일 후 이혼이라면 대항력이 없는것이죠?

2.그리고, 강제경매 채권자가 10억이 채권액이고 선순위 채권자가 5억 채권액을 가지고있는데요.
낙찰금액이 5억 이상이 안되면 강제경매 채권자에게 잉여가 없어서 매각불허가 되는건지요? 만약 6억이 낙찰금액이면 강제경매채권자누 남은 1억을 가져가고 매각불허없이 정상적으로 진행되는것이 맞나요?

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2020.06.17 03:39

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

서류 상의 내용으로만 권리분석을 하려다 보면, 의미 없이 최악의 경우만 생각하게 될 수 밖에 없습니다.
간단하게, 해당 세대방문, 주변 및 이웃탐문, 채권자들과의 면담 등을 통해 확인해보면 답이 나오는 문제인데, 최악의 상황만을 걱정한다면... 절대 답이 안 나옵니다.^^;;
물론, 저는...들려봤던 집 이긴 합니다만...^^

1. 세대방문을 한다는 건 증거를 수집하기 위해서지, 당사자의 말을 100% 신뢰할 수 있다는 의미가 아닙니다.^^;;
말씀하신 바와 같이 거짓진술을 할 가능성 또한 배제할 수 없기 때문이지요.
물론, 거짓진술로 인해 금전적인 이득을 취하려 했다면 이것은 사기 일 것이고... 다른 한편으로는 경매방해죄에 해당하는 내용 이겠지요.
객관적인 사실관계 뿐만 아니라 정황적인 증거를 수집한 후, 낙찰을 받고 익일 바로 사건기록열람을 통해 세부적인 내용을 검토한 후 임대차 및 대항력의 성립 가능성이 높다고 판단될 경우, 매각불허가, 매각허가결정에 대한 취소신청 등의 방법을 통해 구제받을 수도 있습니다.
단, 법원에서 인정할 만한 사유를 충분히 주장해야 하는 건 당연한 일 이겠지요.
2014.12.29 삼성생명보험의 근저당 이후의 이혼 이라면 대항력은 성립하지 않습니다.

2. 단정지을 순 없습니다.
채권최고액을 기준으로 한다면 대략 5억원 정도 입니다만, 채권최고액이 배당금액이 되는 건 아니니까요.
또한, 집행비용, 당해세, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 등 도 고려해야 하겠지요.
채권최고액을 기준으로 하고, 위에 언급한 비용들을 계산에서 제외한다면 5억원 이상 낙찰이 된다면 무잉여가 발생하지 않습니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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