대항력 임차인 낙찰자와 재계약시 대항력여부 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 대항력 임차인 낙찰자와 재계약시 대항력여부

질문자 : hsk7**
2019.09.24 23:12
조회수 3816

안녕하세요.
대항력있고 선순위인 임차인이고, 4억 보증금으로 전세를 살고있는데
그 집이 경매가 진행됐습니다.
6번의 유찰끝에 1억4천만원에 낙찰이 됐고, 매각허가 결정도 나왔습니다.

제가 궁금한점은 딱 한가지인데요.

낙찰자가 대출을 받아 낙찰대금을 납부했다면
소유권이전과 근저당설정이 같은날 이루어지고
그 다음날에 낙찰자와 동일보증금으로 재계약을 하면 저의 대항력이 없어진다고 하는데
그 이유가 무엇인지 궁금합니다.

경매로 인해 기존 권리관계가 다 없어지므로 대항력도 없어지는 건가요?
낙찰자가 대금납부위해 대출받은날보다 훨씬전에 이미 전입신고가 되어있었고 살다가 경매가 진행되었는데 그 사실또한 낙찰로 의미없어진다는 것인지..
그렇다면 재계약시 대항력의 기준인 저의 전입신고일은 언제가 되는것인지요?

답변 부탁드립니다.

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답변자 : ans**
2019.09.25 04:01

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

방금 전 네이버 지식인 을 통해 답변을 드렸던 분 이신 듯 하군요.^^

네이버 지식인 상 에서도 답변을 드리긴 했습니다만...
다른 분들도 참고하시라고, 네이버 지식인의 답변을 그대로 인용하도록 하겠습니다.

말소대상은 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 매각을 통해 대항력 까지 소멸되는 것은 아닙니다.

대항력을 갖춘 임차인 으로서, 임차보증금 4억, 낙찰금액 1억 4,000만원 이라면...

대항력을 갖춘 임차인 이 배당요구를 하였고, 전액배당 이 이루어지지 않는 이상 임차인의 대항력은 소멸되지 않습니다.

따라서, 낙찰자 는 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 그대로 승계하게 되는 바, 재계약 시 전출 등 대항요건을 상실할 만한 행위를 하지 않는 이상 재계약 을 하더라도 종전 임차인의 대항력은 유지됩니다.

단, 종전 경매사건에서 확정일자를 갖추고 배당요구를 한 경우라면, 배당여부와 관계없이 매각을 통해 확정일자에 의한 우선변제권은 소멸되는 바 재계약 이후 확정일자를 새로 받아야 하며, 이 시점이 확정일자의 우선변제권의 효력발생시점이 된다는 점 참고하시기 바랍니다.

아래 대법원 판례를 참고하시면 도움이 되겠네요.^^

대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결 [배당이의]
[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다.
[2] 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조의5 단서를 신설한 입법 취지가 같은 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원판례( 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2019.09.25 04:06

참고로...

대항력을 갖춘 임차인이 존재하고, 그 보증금이 4억 인 이상 일반적으로 대출은 불가능 하다고 보아야 합니다.
만약, 낙찰자가 대출 실행을 위해 전출을 요구하는 경우가 있을 수도 있으나, 재계약을 한다 하더라도 기존 임차인의 대항력은 유지되는 바 절대 전출 등 대항요건을 상실할 수 있는 행위는 하지 않으시길 바랍니다.

이러한 대항요건을 상실 사유가 발생하지 않는 이상 질문자님의 대항력 발생 시점은 기존 전입 익일 이 됩니다.

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