거주 목적의 아파트를 경매로 구매하게 된다면 (처음입니다.)

안녕하세요. 최근에 결혼한 신혼부부입니다.
( 집은 아직 못 구하여 따로 살고 있습니다. )

투자 목적보다는 거주 목적의 집을 찾고 있던 중,

아파트 경매라는 것을 듣고 찾아보다가 마음에 두고
있던 지역에서 아파트 경매가 나와 알아보게 되었습니다.

1. 옛날 이야기나 드라마처럼 비현실적인 이야기 일 수 있는데,
제가 만약 낙찰되어, 해당 집에서 거주하게 되었을 때, 과거의 채권자가
( 사채, 건달 등 ) 찾아와서 횡포를 부리는 경우가 있을까요..?

2. 제가 낙찰가 외에도 해당 집을 담보로 대출되어 있는 것을 갚아야 되는
경우가 발생될 수 있을까요?

3. 낙찰가 외에 추가적으로 발생될 금액에는 어떤 것들이 있을까요?
아파트 관리비, 경매 의뢰 비용 은 생각해야 된다고 알고 있습니다.
의뢰 비용은 통상 얼마 정도 할까요..?

4. 경매 낙찰 후 거주 의무와 같이 얼마 이후 판매 가능이라던가
세금이 더 많이 나온다던지 그런 것들이 있을까요??

5. 경매로 구매해서 거주할 목적이긴 한데, 현재 보고 있는 물건이
평 수가 많이 넓어서, 판매 후 옆 아파트로 갈까 합니다.
아내와 저 공동명의가 가능한지, 가능하다면 하는게 좋을지
안하는게 좋을지요? (혼인신고는 아직 안했습니다.)

6. 해당 물건을 경매 입찰을 시도한다면, 추가적으로 주의해야 될 부분이 있을까요?

읽어주셔서 감사합니다. (꾸벅)

답변자 : reala**
2026.05.26 13:42
답변 11회 (11점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
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진행자 김명석입니다.

1. 그런 일은 없습니다. 법이 살아 있는 대한민국에서는 불가능한 일입니다.
2. 없습니다. 근저당 압류 가압류 등 채무자의 채무를 낙찰자가 물어주는 일은 없습니다. 단 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 그 외 유치권, 선순위가등기 가처분 등은 낙찰자가 인수해야 합니다.
입찰 전 저희같은 경매 전문가의 도움을 받아 진행하면 됩니다.
3. 입찰부터 명도까지 모든 과정을 진행해 드리고, 수수료는 통상 낙찰가의 1%입니다.
4. 조정지역은 2년 거주, 비조정지역은 2년 보유만 하면 1주택자(일시적 2주택자 포함)는 매도가 12억까지는 비과세입니다.
5. 부부합산소득으로 대출시 대출금이 조금 더 나올 수는 있습니다. 필요시 낙찰 후에 혼인신고를 해도 충분합니다. (물론 입찰시 공동명의로 입찰을 해야 합니다)
6. 개별사건마다 모두 다릅니다. 사건번호 남기세요

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.05.26 14:58
답변 15회 (15점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말씀하신 바와 같이 현실성 없는 얘기 입니다.
과도한 불법채권추심조차도 법률 상 금지하고 있는 것이 최근의 현실이고...
낙찰자는 채권자와는 아무런 관련성이 없는 만큼 채권자가 찾아오는 일 또한 없습니다.

2. 질문이 오류 입니다.
매각대상 부동산을 담보로 설정된 근저당 등 기본적인 권리들은 말소기준권리라는 것을 기준으로 하여 매각을 통해 소멸하는 바 낙찰자가 인수하는 일은 절대 없습니다.
다만, 권리분석이라는 절차를 통해 말소기준권리 이전의 선순위가등기, 선순위가처분, 말소기준권리 이후라 하더라도 소유권 등을 다투는 가처분 등으로 인한 추가인수대상은 반드시 재확인 해야 하겠지요.

3. 원론적인 입장에서 답변은 사실 상 무의미하고 불가능한 질문일 수 밖에 없습니다.
체납관리비는 체납관리비 중 전유부분 및 연체료를 제외한 공용부분을 낙찰자의 인수대상 및 그 범위로 관련법률과 대법원판례를 통해 정립된 사실이기는 하나, 현실에서는 다소 차이가 발생할 수도 있으며, 체납관리비가 없는 경우도 존재하는 것 또한 현실이기 때문이지요.
주택경매의 경우 임대차 및 점유관계와 대항력 유무에 따른 추가인수대상을 가장 각별히 주의해야 합니다만, 이는 경매물건마다 모두 다를 수 밖에 없습니다.
통상, 경매컨설팅비용은 의뢰비용+낙찰수수료로 구성되며, 아파트.다세대 등 의 경우 의뢰비용은 통상 30~50만원 사이 이며, 이외 현황조사 및 입찰동행에 따른 출장비용 등이 추가될 수 있습니다.

4. 토지거래허가구역이라 하더라도, 법원경매를 통한 취득 시 토지거래허가대상에서 제외된 만큼 실거주의무에서 제외됩니다.
다만, 추후 매도 시 조정대상지역 소재인 경우 2년 이상 보유 및 거주를 비과세요건으로 하고 있습니다만, 2년 이내에 매도하는 경우에는 실거주 여부와 관계없이 동일한 양도소득세율이 적용됩니다.
즉, 단순히 경매로 낙찰을 받았다고 해서 매도기간에 따른 세제 등의 제약은 없습니다.

5. 말씀하신 내용만으로 단독명의가 유리한지, 공동명의가 유리한지에 대한 그 어떤 판단도 불가능합니다.
분리과세가 적용되는 만큼 양도소득세나 종합부동산세, 재산세 등에서 공동명의가 유리하다...라는 것은 원론적인 내용일 뿐 주택가격 및 소재지 등 여러가지 변수들에 따라 유불리가 모두 달라질수 밖에 없는 만큼 정확한 기초사실관계를 반드시 재확인 하신 후 판단하시는 것이 바람직 합니다.

6. 해당 물건...이라 하셨으나, 질문 그 어디에서도 해당 물건에 대한 그 정보도 존재하지 않는 만큼 답변이 불가능 한 질문입니다.
결국, 원론적인 답변만 가능할 뿐 입니다.
주택경매의 경우 앞서 답변드린 바와 같이, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 등기사항전부증명서 등 기본서류 상 나타나지 않는 각종 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등에 각별히 주의해야 하며, 언급하신 바와 같이 낙찰 후 매도 계획이 있다면 예상보유기간과 그에 따른 양도소득세 등을 통한 출구전략(매도전략), 단독 혹은 공동명의에 따른 장단점 을 비교한 명의선택 등에 대한 전체적인 검토 후 판단하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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