대항력있는 선순위 임차인이 직접 낙찰받고선 잔금 미납

답변자 : ans**
2025.09.06 15:42
답변 11회 (11점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요.^^;;
말씀하신 내용만으로 "두배로 손해를 본다????" 라는 판단 자체가 불가능하고 무의미 합니다.
첫째. 대항력을 갖춘 임차인이 낙찰을 받았으나 대금미납을 할 경우 입찰보증금이 몰수되는 것은 맞습니다만, 몰수된 입찰보증금은 배당재단에 포함됩니다.
즉, 배당순위를 따질 근거는 찾아볼 수 없겠으나 결국은 대항력을 갖춘 임차인의 배당금으로 회수가 가능한 경우도 많습니다.
둘째. 두배..라 하셨으나 무엇과 비교하여 두배?? 라는 표현을 사용하신 것인지 이해하긴 어렵습니다.
손해가 커진다??? 라고는 할 수 있으나, 두배의 손실이 발생한다는 가정자체에 상당한 오류가 있어 보입니다.

1. 잔금확보가 안된다?? 라는 추정을 하려면 최소한 이를 추정할 만한 근거가 있어야 하는 것이 맞습니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면... 확정일자에 의한 우선변제권이나 전세권자의 지위를 활용하여 채권상계도 가능할 수 있고, 이 경우 실제 납부해야 할 대금이 없는 경우도 있는 만큼 잔금확보가 되지 않아 낙찰을 포기했다??? 라고 추정하기엔 상당한 무리가 있습니다.
또한, 경매를 취하할 경우 몰수된 입찰보증금은 반환받게 되겠으나, 현실적으로 경매를 취하한다고 해서 다른 해결방안이 없을 수도 있으며, 취하 시 예납금 중 대부분은 회수가 불가능한만큼 전략적인 차원에서 경매를 통해 매각을 속행하는 것이 나을 수도 있습니다.

2. 대항력을 갖춘 임차인은 제3자가 아니라 당사자입니다.
전세사기꾼들 보유세 같은 당해세???
를 언급하셨으나...
전세사기사건 이후 2023년 개정된 국세.지방세기본법에 따라 당해세라 하더라도 임차인의 우선변제권과 법정기일에 따라 배당순위가 결정되는 것으로 변경되어 당해세최우선배당예외가 적용되고 있습니다.
또한, 배당요구종기일 이후 사건기록열람을 통해 각각의 조세채권 및 공과금 의 세목 및 세액, 법정기일을 확인할 수 있는 바, 이를 반드시 확인했어야 하는데, 이를 확인하지 못했다면 임차인의 과실인 것이지 사고라 할 수 없을 것 입니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : solsof**
2025.09.06 16:02

훌륭한 답변 감사합니다
다만 "몰수된 입찰보증금은 배당재단에 포함됩니다" 라고 말씀하신 바와 같이 배당에 포함되겠죠
"즉, 배당순위를 따질 근거는 찾아볼 수 없겠으나 결국은 대항력을 갖춘 임차인의 배당금으로 회수가 가능한 경우도 많습니다" 라고 하셨는데
전세사기 피해자고 당해세가 무의미할 것이니 당연히 선순위 임차인에게 배당될 것입니다.
돈만본다면 선순위 임차인이 낸 돈을 그대로 배당받는데, 문제는 아래와 같습니다.

예를 들어 원래는 선순위 보증금이 1억인데 제3의 낙찰자가 5천으로 낙찰 받았다면,
돌려받을 돈이 배당금 5천 + 낙찰자 인수금이 5천이 될 것이지만, 선순위 임차인이 미납함으로 인해 몰수미납금을 배당으로 돌려받음으로써, 낙찰자가 5천으로 낙찰받았다면 6천을 배당받고 낙찰자에게서 받을 금액을 4천만원밖에 못 받게 됩니다
즉 선순위 임차인의 총 비용은 1억1천이고 낙찰자는 9천으로 매수하게 되는 결과가 되어 총 +- 하면 - 2천의 손해(즉, 미납금의 두배)가 된다고 말씀 드린겁니다.
쉽게 설명할려고 경매비용 등은 빼고 기술한 겁니다

당사자도 아마 여기까지 생각하지 않고 막연히 선순위니까 그냥 돌려받겠지 하고 그냥 미납한게 아닌가하는 생각도 들고요

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답변자 : ans**
2025.09.06 18:24
답변 11회 (11점)

/solsof**

추가질문의 내용 또한 수정하신 것으로 보여집니다만...

1. 말씀하시는 내용의 경우 수많은 변수들, 예를 들면, 임차인의 대항력 유무, 진입.인도, 확정일자의 우선변제권의 효력발생일, 해당 물건의 일반매매시세, 예상낙찰가 등등 수많은 변수들에 따라서 수많은 경우의수가 존재할 수 밖에 없습니다.
예시로 가정하셨던 보증금과 낙찰가에 의해서도 답은 달라질 수 있고, 그외 변수들에 따라서도 답은 달라질 수 밖에 없는 만큼 단편적인 몇가지의 사실만으로 일반화하는 것은 바람직 하지 않습니다.

2. "전세사기 피해자고 당해세가 무의미할 것이니 당연히 선순위 임차인에게 배당될 것입니다."라고 하셨으나...
무슨 근거로 무의미하다는 것인지 이해하기는 어렵습니다.
전세사기사건이후 개정된 관련 법률에 따라 항상 임차인보다 우선하여 배당을 하던 당해세가 임차인의 우선변제권과 조세채권의 법정기일에 따라 배당순위가 결정되는 것으로 바뀐 것이지, 전세사기 피해자이고, 선순위임차인이라는 이유만으로 당해세에 우선하는 것이 아닙니다.
실제로, 실무에서는 법정기일이 임차인의 우선변제권보다 앞서는 사건 또한 어렵지 않게 볼 수 있으며, 따라서 사건기록열람을 통해 이를 확인해야 한다는 취지로 이미 앞서 답변드린 바 있습니다.

3. "선순위 임차인의 총 비용은 1억1천이고 낙찰자는 9천으로 매수하게 되는 결과가 되어 총 +- 하면 - 2천의 손해(즉, 미납금의 두배)가 된다"
수정 전에는 1.2억이라고 되어있었던 것으로 기억합니다만...
말씀하신 예시에 따르면, 몰수된 입찰보증금은 1천만원이라 보여지는 바...
대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 1억
낙찰가 5천
이라 가정한다면...
집행비용 및 각종 조세채권,공과금을 제외한 단순계산식으로...
임차인은 매각절차를 통해 임차보증금 중 낙찰가 5천만원+몰수된 입찰보증금 1천만원, 총 6천만원을 배당받을 것이고...
낙찰자로부터 미배당임차보증금 4천만원을 반환받게 됩니다.
즉, 임차보증금 1억원은 전액 회수가 되는 것이고, 손해액은 몰수된 입찰보증금 1천만원 입니다.
이 계산식에 왜 낙찰자의 총매입금액을 비교하시는 것인지 이해하기가 어렵습니다.

4. "무엇과 무엇을 비교하여 손해가 두배" 라 하신다면...
입찰보증금을 포기하지 않았을 경우 VS 입찰보증금을 포기한 경우 라 비교해야 하는 것이 맞는 것이고...
입찰보증금을 포기한 경우에는 앞서 답변드린 바와 같이 손해액은 1천만원이고...
입찰보증금을 포기하지 않았을 경우에는 해당 물건의 시세를 따져야 하는 것 일텐데, 이 경우 해당 물건의 일반매매시세를 가정하신 예시의 낙찰가9천만원으로 산정할 수도 없겠지만, 만약 그렇다 하더라도 손해액은 1천만원 입니다.
즉, 이 두가지의 경우라 하더라도 손해액이 동일하거나 비슷한 수준이 되는 것이지 손해가 두배가 되진 않습니다.

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답변자 : ans**
2025.09.06 18:26
답변 11회 (11점)

/solsof**

결국...
이러한 사안에서 손해의 내용과 범위는 생각보다 더 많은 변수들에 따라 비슷한 상황으로 보여지는 사건에서도 완전히 다른 결과를 보여주기도 합니다.
따라서, 몇가지의 단편적인 사실만으로 이에 대한 명확한 답을 내리는 것은 불가능한 만큼 상당한 오차가 발생할 수 밖에 없으므로 이점 각별히 주의하시는 것이 바람직 합니다.

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답변자 : solsof**
2025.09.06 18:37

수정한 부분까지 알고 답변다셨네요 ^^
제가 낙찰자라 당해세 다 확인하였고 경매계 확인도 끝난 부분입니다 즉 몰수금은 그대로 배당 받는게 맞고요
앞서 단순계산을 위한거라 미리 얘기한 부분이고 따라서 기타비용은 제외하였습니다.
쉽게 얘기하자면 임차인은 1억을 다 돌려받지요 다만 그 안에는 자신의 돈 천만원이 포함되면서 천만원을 낙찰자한테 못 받게 된다는 걸 얘기한겁니다. 단순화시켜서 볼 때, 임차인의 총비용 1억1천만원이 투입되었고 낙찰자 9천이 투입되었으므로 2천만원만큼 손실이 생긴다는 뜻 입니다.
산수로 따지자는게 아니라 그 심리와 상황이 도저히 이해가 안되어 질의드린것이니 개의치마셔요

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답변자 : solsof**
2025.09.06 18:44

손해가 두 배가 된다고 한 건 미납금액의 두 배로 손실이 생긴다는 뜻이었습니다

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답변자 : reala**
2025.09.06 19:42
답변 9회 (9점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

몰수된 입찰보증금은 배당재단에 편입되어 재매각시 낙찰대금과 합쳐 임차인 포함 채권자들 배당순서대로 배당됩니다.
따라서 임차인의 보증금이 얼마인지에 따라 그리고 낙찰대금에 따라 임차인이 손해를 볼 수도 있고, 아닐 수도 있습니다.
예를들어 임차인이 배당받아야 할 선순위 보증금이 3억인 경우, 입찰보증금 2700만원을 미납했지만 재매각시 3억5000만원에 낙찰자가 나왔다면 3억7700만원으로 배당을 하게 되고, 임차인은 3억을 배당받습니다. 물론 이 경우 임차인은 2700만원을 손해보게 되는 결과입니다.
그러나 재매각시 2억5000만원에 낙찰자가 나왔다면 2억7700만원으로 배당을 하게 되고, 낙찰자가 2300만원을 별도로 물어줘야 합니다.
결론적으로 이 경우도 임차인은 2700만원을 손해보는 결과이지만 자신이 미납한 보증금으로 인해 낙찰자가 나올 수 있었다면 셀프 낙찰을 받지 않아도 되는 효과는 있습니다.(대항력 있는 임차인의 보증금과 시세와의 차이가 없는 깡통전세의 경우는 아무도 낙찰을 받지 않아 결국 임차인이 셀프낙찰을 받아 정리를 해야 합니다)

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : solsof**
2025.09.06 20:14

결국 5400 을 손해보더라도 정리하는게 좋겠다는 생각을 했다는거네요
납득은 안되지만 이해는 할 수도 있을거같네요.
오랫동안 마음고생한거 생각하면 지긋지긋할거 같긴 합니다
모든 답변주신 분들 감사드립니다. 건승하세요

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