동일인 소유 토지와 건물의 경매가 동시에 진행되는 경우 낙찰 전망이 궁금합니다.

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[질문] 동일인 소유 토지와 건물의 경매가 동시에 진행되는 경우 낙찰 전망이 궁금합니다.

질문자 : qkzmdkf**
2025.07.25 18:28
조회수 18

동일인 소유의 동일지번 토지와 건물 경매건이고 경기 김포 매물로 실거래가는 9억, 토지 공시지가는 3.5억원 가량입니다.

토지에는 약 5억원 가량의 가압류가 등기되어있고, 건물에는 1억 미만의 가압류가 등기되어있습니다. 토지 가압류자들의 소송 확정 후 진행되는 강제경매인듯합니다.

이때 궁금한점은
1. 토지와 건물의 평가금액(최소낙찰가액?)은 어느정도로 형성되는지
2. 토지와 건물 중 하나만 낙찰되는 경우도 있는지 있다면 확률은 어느정도일지
3. 토지와 건물 중 하나만 낙찰된다면 일반적으로 둘 중 어떤 매물이 더 선호되는지 궁금합니다.

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답변자 : ans**
2025.07.25 19:22
답변 32회 (37점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

실거래가 9억의 근거가 무엇인지 알 수 없고, 토지와 건물에 각각 5억, 1억원의 가압류가 설정되어 있다는 것을 제외하고는 답변에 필요한 최소한의 기초사실관계에 대해 확인할 수 없는 질문으로는 예상감정평가금액이나 예상낙찰가를 판단하는 것 자체가 불가능 합니다.
"제가 살고 있는 아파트가 얼마에 낙찰이 될까요???" 라고 물어보시면, 답변이 불가능한 것과 마찬가지의 질문 입니다.

무엇을 근거로 실거래가가 9억이라 하시는 것인지, 이 9억이라는 실거래가가 토지와 건물을 포함한 것인지, 토지만에 대한 것인지도 알 수 없고...
무엇보다 물건의 용도나 주변환경 등 입지요건 등 권리분석에 필요한 최소한의 기초사실관계조차 확인할 수 없는 질문으로는 답변이 불가능한 것이 당연한 일 입니다.

또한...
토지와 건물이 동일인 소유이고, 강제경매신청사건이라면 토지와 건물이 각각 개별매각으로 진행해야 할 특별한 사정과 이유가 있는 것이 아니라면 일괄매각으로 진행하는 것이 통상의 예 입니다만, 이 역시도 판단의 근거는 전혀 찾아볼 수 없는 상태에서 토지와 건물이 마치 개별매각으로 진행될 경우를 가정하신다면....
답을 하는 것에 의미가 없게 됩니다.

따라서...
세부적인 경매사건기록검토를 통해 정확한 기초사실관계를 토대로 보다 명확한 질문과 그에 따른 답을 구하시는 것이 바람직 하며, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.07.25 23:42
답변 28회 (33점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
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진행자 김명석입니다.

건물에 대한 가압류 없이 토지만에 대한 가압류권자가 판결을 받았다면, 토지와 건물 동일인 소유의 부동산에 대해 전체 경매를 신청할 수 있을 것인데, 굳이 토지나 건물에 하나에 대해서만 경매를 신청할 것이라는 걸 전제로 하는 질문은 이해를 할 수 없습니다.
즉 금전지급 판결을 받은 가압류권자는 당연히 토지 건물 동시에 경매를 신청할 것입니다. 다만 가압류권자가 굳이 토지나 건물 어느 한쪽에만 경매를 신청한다는 전제하에 답변을 드리자면
1. 낙찰가는 부동산의 개별성에 기인하는 것으로, 케이스마다 다릅니다. 이를 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 다만 전체 부동산의 매각가 비율과 비교하면 토지나 건물 어느 한쪽의 낙찰가율이 더 떨어질 수밖에 없습니다. 완전한 재산권 행사가 불가능하기 때문입니다.
2. 유찰 횟수가 많아지고 그만큼 가격만 싸다면 누군가는 낙찰을 받아갑니다. 취하될 확률은 없습니다.
3. 당연히 토지입니다. 건물만에 대한 매각에서의 입찰은 법정지상권이 성립하지 않으면 토지소유자로부터 언제든 건물철거소송을 당할 우려가 있고, 지료또한 지급해야 하기 때문입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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