후순위 임차인이 배당요구했을 경우 낙찰자가 인수할 것은 따로 없는거죠?

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[질문] 후순위 임차인이 배당요구했을 경우 낙찰자가 인수할 것은 따로 없는거죠?

질문자 : ktf09**
2025.06.09 17:21
조회수 22

자료조회 등으로 유용하게 이용 중에 있습니다.

2024타경 77532

-권리분석 상 낙찰자가 인수해야할 부분은 관리비 외에 없는 것으로 분석됩니다.

Q1> 해당임차인이 보증보험을 통해 배당요구한 상태일 경우 명도에서 고려할 부분이 특별히 있는지 궁금합니다.
Q2>해당임차인의 임차권 등기는 종료돼 현재 거주하지 않고 있다면, 추가로 고려할 부분이 있을까요?
Q3>매각명세서상에 점유자가 별도로 기재되지 않을 경우 점유관계를 확인하는 방법이 또 있나요?

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답변자 : reala**
2025.06.09 18:25
답변 8회 (8점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

남양주 다산동의 해당 아파트는 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.
1-2. 임차권등기를 하고 나간 뒤 임대인이 단기 임차인을 들이는 경우가 많습니다. 이 경우는 그 단기임차인을 상대로 인도명령 등을 신청해야 합니다.
3. 현장 조사를 통해 확인할 수밖에 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.06.09 18:28
답변 11회 (11점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

세개의 질문 모두 동일맥락의 질문에 해당하는 바, 항목별 답변은 생략하도록 하겠습니다.

임차인의 임차권등기가 주택도시보증공사로 이전된 점, 현시점 전입세대가 확인되지 않는 점, 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 다소 확인되는 점 등 여러가지 정황 상 임차인이 임차권등기를 양도하고 이사 및 전출을 했을 가능성을 배제할 수 없으며, 이러한 경우 주택도시보증공사는 임차권 및 임차보증금반환채권을 양수하는 것일 뿐 점유까지 수반하여 양수하지 않습니다.
따라서, 임차권 및 임차보증금반환채권을 양도하고 이사 및 전출을 한 이후 소유자 또는 제3자가 점유하는 경우는 실무에서 흔히 볼 수 있는 문제인 만큼 당연히 이는 현황조사 시 세대방문, 주변탐문 등 의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단해야 할 문제입니다.

특히나, 전입 등 점유권원 없이 점유 중인 점유자가 존재할 경우 명도대상을 특정할 수 없으므로 전소유자를 피신청인으로 한 인도명령-강제집행 후 집행불능 이 이루어진 후 집행불능조서를 작성하여 점유자를 피신청인으로 한 인도명령-강제집행 을 진행해야 할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 현황 상 의 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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