2024타경75088 입찰해도 괜찬을까요? - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 2024타경75088 입찰해도 괜찬을까요?

질문자 : pegl**
2025.05.12 16:22
조회수 46

안녕하세요.

세컨하우스 용도로 단독주택 입찰에 참여하려고 합니다.

2024타경75088 2회 유찰되었는데 권리분석시 크게 문제되는 부분은 없어 보입니다.

2회 유찰이 단순 감정가가 비싸서 그런건지..아니면 제가 모르는 문제가 있는지 궁금합니다.

현장 방문해 보았는데...특별히 유치권행사 흔적은 보이지 않았고, 다만 실내 마감이 미진한 부분이 꽤 보입니다. 이부분 때문에 입찰 후 추가비용 부담이 있어 유찰된 것 같은데..제 생각이 맞는지 궁금합니다.

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답변자 : reala**
2025.05.12 16:33
답변 22회 (27점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

용인 마평동의 해당 주택 경매사건, 토지는 매각에서 제외된 건물만의 매각입니다. 법정지상권이 성립한다면 그나마 입찰 여부를 검토해 볼 수 있지만 법정지상권이 성립하지 않는 건물이라, 낙찰을 받더라도 토지 소유자로부터 건물철거소송과 철거시까지의 지료지급 청구를 당합니다.
아주 싼 가격이 아니라면 임찰의 실익이 없는 사건입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.05.13 11:48
답변 25회 (30점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

항상 답변드리는 내용 이긴 합니다만...
세상 그 어떤 전문가라 하더라도 각종 경매정보사이트 상에서 확인 가능한 기본서류 및 법원기본서류만을 토대로 답변을 할 수 밖에 없는 만큼 실제 입찰참여를 목적으로 현장방문까지 한 질문자님보다 잘 알 순 없습니다.
기본서류 상 눈에 띄는 위험요소 및 특이사항이 존재하지 않는 이상 그 답은 현장에 있는 것이 당연한 일 이기 때문이고, 이로 인해 세부적인 기본서류 검토 후 현황조사를 통해 이를 판단해야 하는 것이 권리분석의 정석 중 정석 입니다.

질문하신 사건의 경우 대지권을 포함하지 않은 건물만의 매각 사건입니다.
즉, 해당 건축물이 법정지상권이 성립할지 않을 경우, 추후 소유권을 취득한 상태라 하더라도 토지소유자로부터 건물철거청구를 당할 수도 있다는 의미 입니다.
따라서, 당연히 해당 건축물의 법정지상권 성립여부 및 성립 가능성 , 그에 따른 향후 대응방안에 대한 수립이 반드시 선행되어야 할 사건에 해당하는 것이고, 이것이 대표적인 유찰사유로 추정될 수 있습니다.

참고로...
단순히 감정가가 비싸서???
라는 것 조차도 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세를 확인해봐야 할 문제입니다만, 이조차 기본서류 검토만으로 판단이 불가능한 내용입니다.
또한, 유치권의 경우 현수막 등을 통해 점유를 공시하는 기능을 수행할 수도 있고... 유치권권리신고서를 제출하는 등의 행위로도 행사가 가능합니다만... 이 또한 의무사항도..필수사항도 아니기 때문에 이러한 내용이 확인되지 않는다고 해서 유치권이 존재하지 않는다 단정지을 수 있는 근거 또한 부족합니다.
말씀하시는 유치권행사 흔적이 무엇인지도 알 수 없기 때문이지요.

특히, 말씀하신 바와 같이 실내 마감이 미진한 부분??? 을 언급하셨으나, 해당 사건의 경우 사용승인을 받지 않은 상태에서 채권자에 의한 대위등기로서 소유권보존등기가 이루어진 것이 아니라, 사용승인을 받고 소유권보존등기가 이루어진 상태에서 매매가 이루어졌던 이력이 존재하는 만큼 미준공상태에서 경매로 매각이 진행 중인 사건도 아니기 때문에 말씀하시는 실내마감이 신축과정이 아닌 리모델링 과정에서 발생한 문제일 수도 있으나...
이 역시 기본서류 나 질문자님의 말씀만으로는 판단이 불가능합니다.

결국, 현황조사를 통해 이러한 부분들을 포함하여 확인해야 질문에 대한 보다 명확한 답이 가능한 만큼, 현재 기본서류 검토만으로는 제대로 된 답변이 불가능한 것이 당연한 일 인 만큼, 이와 관련된 그 어떤 단정짓는 답변이나 정보들도 절대 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.
질문자님이 아마추어적인 답변이나 정보를 원하시는 것은 아닐테니까요.^^

참고로, 해당 물건과 같은 전원주택단지의 경우 신축 중 공사대금, 진입로, 부실공사 등에 대한 문제 등 다양한 문제들의 발생 가능성이 상당한 만큼 세부적인 서류 검토 후 현황조사를 통해 이를 반드시 재확인 해야 한다는 점 명심하시고 주의하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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