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[질문] 2024타경 31351 관련
  • 질문자 : ysoptci**
  • 2025.05.12 12:54
  • 조회수 33

안녕하세요. 위 상가 물건의 월세 계약(4층 2개 호실)을 하려고 합니다.

그러나 등기부 등본을 보니 임의 경매 결정이 났다고 나와 있습니다.
위 상가를 계약하는데 문제 없을까요??

만약에 경매로 넘어가면 세입자 우선 경매권이 있는것으로 알고 있는데, 경매진행 되면 저희가 참여하여 낙찰 할 수 있나요?? 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.05.12 13:59
  • 답변 22회 (27점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


음성 맹동면의 상가네요. 아직 매각기일이 잡히지 않은 예정물건이라 법원의 서류가 다 공개되지 않아 정확한 분석은 어렵습니다.
그러나, 경매개시결정이 된 상가 부동산에 임차인으로서 사업자등록을 하더라도 임차인으로서 자격과 권리보호는 받지 못합니다. 또, 정상적인 임차인이라고 해서 무조건 우선매수권이 있는 게 아니라, 국토부로부터 전세사기피해자 결정을 받아야 합니다.
굳이 입찰을 하려면 임차인으로서가 아니라 일반인의 자격으로 경쟁입찰을 할 수밖에 없습니다.



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  • 답변자 : ans**
  • 2025.05.13 11:25
  • 답변 25회 (30점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

정확한 기초사실관계를 토대로 제대로 된 전문상담을 받아보시는 것을 권하는 바 입니다.^^;;

무엇을 근거로 "세입자 우선경매권???" 이라는 정체불명의 용어를 사용하시는 것인지 이해하기는 어렵습니다만...^^;;
현행 법률 상 임차인우선매수권을 행사 가능한 경우는, 부도난 공공임대주택의 임차인, 전세사기피해자결정을 받은 주택 임차인 외 부여하지 않습니다.
즉, 말씀하신 물건은 상가일 뿐만 아니라 위 두가지 조건 모두 해당하지 않는 만큼 임차인우선매수권은 부여되지 않습니다.

또한, 경매개시결정 이후 대항력을 갖춘 임차인이라면, 상가건물임대차보호법 상 대항력 및 우선변제권 모두 인정받지 못합니다.

결국..
월세계약을 하는 것은 법률 상 문제는 없겠습니다만... 상가건물임대차보호법 상 적용대상에서 제외되는 만큼 경매를 통해 누군가에게 매각이 될 경우 임차인은 임차보증금, 시설비 등 권리금 등 그 어떤 권리도 낙찰자에게 주장할 수 없습니다.
또한, 앞서 답변드린 바와 같이 임차인우선매수권은 행사할 수 없는 바, 제3자와 동일한 지위에서 입찰에 참여할 순 있겠으나, 낙찰을 받을 수 있다는 보장은 할 수 없는 것이 현실입니다.

따라서, 정확한 기초사실관계의 확인과 질문자님의 구체적인 상황과 목적에 따라 판단해야 할 문제이긴 합니다만, 통상적으로는...
특별한 이유와 사유가 존재하지 않는 이상 경매개시결정이 이루어진 상가에 월세계약을 추천하긴 어렵습니다.^^;;
시세보다 월등히 저렴하고...시설비의 부담이 없는...단기 임대차계약이라면...모를까 말이지요.^^;;


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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