전세권설정 경매진행시 인수 or 소멸에 관해 질문있습니다.

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[질문] 전세권설정 경매진행시 인수 or 소멸에 관해 질문있습니다.

질문자 : khs62**
2025.02.11 17:56
조회수 44

안녕하세요 선생님 너무 궁금한 부분이 있어 질문드립니다.

대전지방법원 경매4계 2023타경112707

매각물건명세서에 보면 을구5번 전세권설정등기(2020.12.11등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 기재되어 있는데

왜 소멸되지 않고 인수가 되는지 이유가 너무 궁금합니다.

확정일자,전입신고도 없고 전세권설정만 있는상태고 전세권설정을 양도하여 강제경매를 하였습니다. 전세권설정이 있는데

도 불구 하고 임의경매가 아닌 강제경매를 시킨이유와 관계가 있는 것일까요? 그렇다면 강제경매로 했기때문에 인수라는건데

이게 이유가 맞다면 어떤 근거로 인수인거인지 알고 싶습니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.02.11 18:26

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

경매로 소멸하지 않는 여러 권리들이 있습니다. 선순위가처분, 선순위가등기, 유치권, 배당신청을 하지 않은 대항력 있는 임차인 등입니다.
그중에서도 배당신청을 하지 않은 선순위전세권도 포함됩니다. 해당 경매신청권자인 보증공사는 전세권에 기한 임의경매신청을 한 것이 아니라, 판결을 받아 그 판결문으로 강제경매를 신청한 것입니다. 따라서 해당 전세권은 소멸하지 않습니다.
추정하건대, 개인의 임대차 보증금 채권을 양수한 보증공사가 소송을 통해 판결문으로 경매를 신청한 걸로 보입니다.
결국 낙찰자는 낙찰대금 외에 보증공사의 전세금 5300만원을 별도로 물어줘야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.02.11 18:35

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

선순위전세권은...
선순위전세권자가 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청한 경우 또는 선순위전세권자가 배당요구종기일 이내 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우
이 두가지 경우에 한하여 말소기준권리가 되어 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸합니다.

즉, 말씀하신 사건의 경우 지급명령을 집행권원으로 한 강제경매신청사건으로서 이 두가지 경우에 해당하지 않는 바, 선순위전세권은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
물론, 매각절차를 통해 경매신청채권자의 지위에서 배당이 이루어지게 되면, 전세권 중 그 차액에 해당하는 금원이 낙찰자의 추가인수대상이 되겠지요.

또한...
앞서 답변드린 바와 같이, 선순위전세권이 말소기준권리가 되는 두가지 사유에 해당할 경우 배당여부와 관계없이 선순위전세권이 매각을 통해 소멸하게 되는 만큼 선순위전세권자로서 전액배당이 불가능한 상황이 예상되는 경우에는 당연히 지급명령 등 을 집행권원으로 한 강제경매를 신청하는 것이 현실적으로 유리하기 때문에 이러한 방식을 선택한 것 입니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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