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[질문] 전세 집에 경매가 들어왔습니다

질문자 : stakka**
2025.02.11 15:04
조회수 56

집주인이 채무가 있어서 1.1억 아파트 (울산 울주군)에
7천 채무로 인해 강제경매가 들어온 것입니다.

전입신고, 확정일자로 인해 임차인인 제가 선순위권자입니다.

이런 경우
1. 권리신고, 배당신고 모두 기한내 법원내에 하는 것이 유리할까요?

2. 전세보증금과 집 시세가 동일하므로, 집주인은 소유권을 넘기겠다는 의사가 있다고 하는데
집을 인수하는게 유리할까요? 아니면 하지 않는게 나을까요?

(집은 20년된 아파트이며, 앞으로 시세가 오르거나 그런 동네는 아닙니다.
다만 집을 보유하면 심리적 안정이 있겠지만, 인수하는게 맞는지 잘모르겠습니다.
세금, 장충금, 취득세 등도 발생하니까요)

3. 이 경우 경매절차가 진행될까요?

4. 진행된다면 경매로 저가로 이 집을 낙찰받아 소유하는 것이 가능할까요?

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.02.11 17:14

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 배당신청 유무는 임차인의 선택입니다. 다만 배당신청에 상관없이 낙찰자는 임차인의 미배당분 보증금을 물어줘야 하므로 아무리 싸게 낙찰을 받더라도 1.1억 이하로 매수는 불가능하므로, 결국은 아무도 입찰을 하지 않을 것이고 경매는 취하될 가능성이 많습니다. 임대차 종료 후 임차인이 경매를 신청해 정리하는 수밖에 없는 깡통전세입니다.
2. 이제는 그것도 불가능합니다. 가압류권자 등 등기부상의 다른 채권자의 권리를 말소해야 매수할 수 있지만 채권자를 그대로 두고 소유권을 넘겨받으면 결국 등기부상의 가압류권자가 경매를 다시 신청할 수 있으니 이 부담을 안고 소유권을 넘겨받아서는 안됩니다.
3. 진행되다가 결국은 무잉여로 취하될 가능성이 많습니다. 경매신청인에게 단돈 1원이라도 배당이 될 가망이 있어야 경매가 진행됩니다.
4. 불가능해 보입니다. 직접 경매를 신청해야 가능성이 있습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.02.11 18:43

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

남의 일이 아닌 임차인 당사자 본인의 일 이라면 몇가지의 단편적인 내용만으로 답을 구하시는 일은 없으시길 바랍니다.
따라서, 질문항목별 답변은 무의미한 만큼 이는 생략하도록 하겠습니다.

등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

저가로 낙찰을 받아 소유하는 것이 가능한가?? 라는 질문 또한 마찬가지 입니다.
질문자님이 대항력을 갖춘 임차인이고 임차보증금과 시세가 비슷한 상황이라면....
현실적으로 질문자님이 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 살제 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@가 될 수 밖에 없는 만큼 저가에 낙찰을 받는다 라는 가정 자체가 무의미 합니다.
저가에 낙찰을 받는다고 해서 취득세의 절세효과가 있다는 말도 안되는 정보들도 있기는 합니다만...
각종 기관의 예규 등을 통해 대항력을 갖춘 임차인이 낙찰을 받을 경우 취득가액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금을 포함한다 고 하고 있으니 이점 명심하시기 바랍니다.
오히려, 저가에 낙찰을 받아 낙찰가를 기준으로 취득세를 신고.납부할 경우 추후 불성실신고가산세를 납부해야 하는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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