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[질문] 전세권

질문자 : waffle10**
2025.02.11 14:56
조회수 46

최선순위 전세권자가 경매신청채권자일때 그것이 강제경매나 임의경매 모두 낙찰대금에서 배당받고 소멸되는지요? 태인에서 제공하는 경매권리분석요령에는 “전세권 인수는 입찰 대금외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다. 다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다”고 하였는데,,,,
[대법원 2010.7.26.자 2010마900 결정] 판례는 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금 등에 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 되므로, 변제받지 못한 나머지 보증금에 관하여 대항력을 행사할 수 있다고 합니다. 제가 머리가 나쁜것인지 이해되지 않아서요. 혹 강제경매와 임의경매에 따라 소멸되는 것이 달라지는 건가요? 궁금합니다.

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답변자 : reala**
2025.02.11 16:40

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진행자 김명석입니다.

전세권은 민법상 규정된 권리입니다. 통상 임대차 계약을 하면서 전입신고와 확정일자를 받으면 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 전입과 확정일자를 받은 임차인이 자신의 권리를 더욱 강화하고자 등기부상에 전세권도 동시에 설정하기도 합니다. 또는 반대로 전세권을 먼저 설정한 뒤에 전입 확정일자를 받아 주임법상의 임차인의 요건을 갖추기도 합니다. 어떤 경우든 민법상의 전세권자의 지위와 주임법상의 임차인의 조건을 동시에 갖춘 경우입니다.
문제는 해당 임차인이 어떤 자격으로 배당신청을 했는지 여부입니다. 전세권자로서 배당신청을 할 수도 있고 임차인의 자격으로 배당신청을 할 수도 있습니다. 전세권자로서 배당신청을 하면 전세권은 무조건 경매로 소멸됩니다. 그러나 이 전세권자는 대항력있는 임차인의 지위도 동시에 갖추었다면 미배당분 보증금에 대해 전세권자가 아니라 대항력 있는 임차인의 자격으로 낙찰자에게 반환을 요청할 권리가 있다는 사실입니다. 정일자와 비교해 빠른 쪽이 먼저 배당됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.02.11 18:52

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문에서부터 여러가지 변수들에 대한 내용이 빠져있는 만큼 제대로 된 질문이라고 할 수도 없습니다.
임의경매냐 강제경매냐 보다도, 그 집행권원이 무엇이냐를 따져야 하는 것이 맞습니다.

선순위전세권은...
1. 선순위전세권자가 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청한 경우
또는
2. 선순위전세권자가 배당요구종기일 이내 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우
선순위전세권이 말소기준권리가 되어 전액배당, 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하게 됩니다.
즉...
단순히 임의경매라고 하더라도, 그 집행권원이 선순위전세권이 아닌 다른 근저당권자 등 에 의한 임의경매라면 이에 해당하지 않기 때문에 단순히 임의경매냐 강제경매냐 로 따질 문제가 아니라는 것 이지요.

또한...
강제경매신청사건에서는 당연히, 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매신청사건이 아닌 만큼 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 했느냐에 따라 그 답이 달라지겠으나...
선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우 말소, 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 경우 인수 가 됩니다.

마지막으로...
선순위전세권이 존재하는 사건의 경우에는 전세권자로서의 지위와 임차인으로서의 지위를 엄격히 구분해야 합니다.
예를 들어...
앞서 답변드린 바와 같이, 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매사건이거나, 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우 선순위전세권은 전액배당.배당여부와 관계없이 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸합니다.
허나, 이와 동시에 임차인의 지위에서 대항력을 갖추고 있는 경우 선순위전세권과 별개로 매각절차를 통해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

참고로...
선순위전세권이 말소기준권리가 된다 하더라도, 이것이 임차인의 대항력을 가르는 기준이 될 순 없습니다.
예를 들어, 선순위전세권자가 동일자에 전입신고를 한 경우 이는 임차인이 임차인의 지위를 강화하기 위한 목적으로 설정한 전세권에 해당하는 만큼 이러한 경우 임차인의 대항력은 선순위전세권이 아닌 그 다음순위의 권리를 기준으로 하게 된다는 점 참고하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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