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[질문] 경매 물건 분석 요청드립니다.
  • 질문자 : yunjiyu**
  • 2025.02.10 10:20
  • 조회수 50

안녕하세요, 아래의 경매 물건에 대해 분석 및 의견 요청드립니다.

사건번호 : 2024타경59133 성남시 성남동 금호어울림아파트 건

질문1.사건을 조회해보니 말소기준권리 후순위로 전입및 확정일자를 받아 대항력이 없는 임차인인것같습니디만, 제가 옳게 추측한게.맞을까요?

질문2. 위의 질문이 맞다면, 현재 거주중인 임차인 명도는 쉽지않은 것인가요? (보증금을 못받아서 안나갈 확률)

질문3. 얼마로 입찰가액을 적으면 좋을까요?

질문4. 위의 질문들 외에 추가적으로 해당 사건번호에 대한 분석을 요청드립니다. (A to Z) 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.02.10 10:39
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


성남의 해당 아파트는 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 있지만 대항력이 없으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.

1. 네 맞습니다. 다만 진정한 임차인인지 여부도 의문이 듭니다. 최우선변제를 받아내기 위한 가장임차인일 가능성이 높습니다.
2. 명도를 거부하면 인도명령 결정을 받아 강제집행을 하면 됩니다.
3. 통상 시세 대비 80~95% 선에 낙찰됩니다.
4. --


***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.02.11 01:20
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1~2. 공부 상 임대차 및 점유관계를 100% 신뢰할 순 없습니다.
현황조사서, 물건명세서 상으로는 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력을 갖추지 못한 임차인이고, 소액임차인으로서 최우선변제가 가능한 임차인 으로 보여지는 것은 팩트 입니다.
따라서, 이러한 경우 최우선변제를 통해 임차보증금 중 상당액 배당이 가능한 만큼 명도는 크게 어렵지 않겠지요.
허나.......
2024.03.26 전입 당시 이미 상당수의 근저당, 가압류가 존재하는 상태였던 점, 전용면적 22.53평 아파트 중 방1 점유?????, 소유자 의 전입이 존재하는 상태에서 임차인의 전입??? 등 여러가지 상황들을 미루어 볼 때 소액임차인의 최우선변제를 노린 위장임차인일 가능성이 상당하며...
채권자가 바보가 아닌 이상 당연히 배당배제, 배당이의를 제기할 것이고...
이로인해 소액임차인의 최우선변제가 불가능해질 경우 극대화된 명도저항은 고스란히 낙찰자의 몫이 될 수 밖에 없습니다.
따라서, 공부 상의 내용이 아닌 실제 현황상의 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항과 추가비용 발생 가능성을 포함한 명도계획을 사전에 수립하시는 것이 바람직 합니다.

3. 적정입찰가 라는 것은, 등기사항전부증명서 및 법원 기본서류 검토 후 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 각종 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항과 추가비용 발생 가능성, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부와 함께 산출되어지는 권리분석의 최종결과물에 해당합니다.
따라서, 그 답을 안다고 하더라도 인터넷 상에서 절대 답변을 들을 수 없는 질문입니다.

4. 같은 논리로...
인터넷 상에서 A~Z 까지 권리분석을 원하시는 것은 욕심일 수 밖에 없습니다.
인터넷 상에서의 답변을 위해 세부적인 서류검토나 현황조사 등의 추가적인 조사를 할 순 없는 노릇이니까요.
인터넷 상에서의 답변은 기본서류 검토만을 토대로 한 내용에 불과한 만큼, 해당 물건의 대략적이고 전체적인 내용을 확인하고, 현황조사여부를 판단하는 기준으로만 활용하시는 것이 바람직 합니다.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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