선순위 임차인 매수인 명도 과정 질문드립니다.

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[질문] 선순위 임차인 매수인 명도 과정 질문드립니다.

질문자 : kp42**
2024.12.03 17:15
조회수 59

*사건번호: 서울남부지방법원 2023타경 124332 경매

안녕하세요, 23.07월 계약 만료 이후, 8월 임차권 등기를 한 선순위 임차인입니다.
(205호, 주택임차권자 박00, 대리인 황0000 대리인)

배당기일이 12월 24일로 예정되어 있는데, 정확한 배당금액이나
조세 체납 등으로 한번에 다 배당 받을수 있는지 여부 등은 잘 모르겠어서요;;
작년에 임차권등기 직후 임대인에게 명도하고 이사완료, 다른 주소로 전입신고를 한 상태이고
매수인에게서 명도협상관련 연락이 왔습니다.

1. 이 경우 배당표를 확인할 수 있는 기간에 금액을 확인한 다음 명도확인서, 인감증명서를 받아두면 될까요?
미리 하자고(?) 연락이 자꾸 오는데, 비밀번호를 알려드려도 될지 모르겠습니다.

*수도, 전기, 가스 등의 공과금은 임차권등기 완료 후 다 납부 해두었구요,
다가구주택 관리비는 작년 8월 이사 후부터 납입하지 않았습니다. 이때 임대인에게 명도까지 완료했는데
2. 이후의 관리비 미납을 제가 납부해야 되나요?

3. 만약 배당금을 통해 보증금을 전액 받지 못하게 된다면, 매수인으로부터 보증금을 받아내는 절차는 어떻게 될까요?

공공 공단을 통해 법률대리를 신청한 상태이지만,
어떠한 도움도 받지 못해 답답한 마음에 이렇게 글을 올립니다. 고견을 부탁드립니다..!

답변환영!

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답변자 : ans**
2024.12.03 17:38
답변 52회 (61점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

안타까운 일 이긴 합니다만, 무료법률공단은 그 정도의 값어치 밖에 하지 못하는 것이 현실이고 한계 입니다.
따라서, 큰 돈이 걸려있는 문제인 만큼 굳이 본인이 아니더라도 경매전문컨설턴트를 통해 세부적인 사건기록검토 및 구체적인 상황에 대한 확인을 토대로 보다 명확한 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

1. 질문자님이 임차권등기 후 이사 및 전출을 했다 하더라도, 임차권등기의 취지를 고려할 때엔 다소 이해가 되지 않을 수도 있기는 하나 실무에서는 낙찰자에게 명도를 이행하고, 이와 동시에 낙찰자로부터 명도확인서 및 인감증명원을 제공받은 후, 배당기일에 출석하여 이를 제출 후 배당금을 수령해야 합니다.
이것이 법률 상의 절차입니다.
단, 대항력을 갖춘 임차인이 전액배당이 가능한 경우에 해당하는 얘기이고...
반대로 일부배당이 가능한 경우라면 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명원 없이도 배당금의 수령이 가능하며, 미배당임차보증금 차액을 낙찰자로부터 반환받음과 동시에 임차권등기말소신청을 하시거나, 말소신청에 필요한 서류를 넘겨주시면 됩니다.
따라서, 우선은 예상배당액 확인을 통해 전액배당여부를 확인하시고...배당기일 3일 전후에 나오는 예상배당표를 확인하신 후 배당기일 전후로 낙찰자와 협의를 통해 명도를 하시면 될 것으로 보여집니다.

2. 임차권등기 후 이사 및 전출을 한 경우라면, 관리비의 납부의무를 갖지 않습니다.
단, 이와 관련된 분쟁이 발생할 수 있는 만큼 이를 입증할 수 있는 증빙자료들을 준비하시기 바랍니다.

3. 임차권등기를 유지한 상태로 낙찰자에게 대면 등을 통해 미배당임차보증금 차액의 반환을 요청하시고, 내용증명, 이에 불응할 경우 낙찰자를 상대로 임차보증금반환청구 또는 지급명령 등을 진행해야 할 수 있습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2024.12.03 18:40
답변 24회 (33점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 배당기일 3일전에 예상배당표가 공개된 다음에 비번과 명도확인서를 교환하면 됩니다. 대항력 있는 임차인이므로 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분을 낙찰자에게 요구할 권리가 있습니다. 이때는 점유를 유지하면서 미배당분 반환을 요구하는 게 효율적입니다.
2. 주택을 임대인에게 인도한 시점부터는 관리비 월세 납부등의 책임에서 벗어납니다.
3. 임차권등기가 소멸되지 않으므로 소멸 서류와 미배당분을 교환하는 조건으로 협상하되, 지급하지 않으면 소송으로 가야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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