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경매 문의드립니다.

등록자 : gnl09**

등록일 : 2024.10.16 19:49

- 경매 사건번호 : 2024타경113257(2024-113257) // 현재 매각 준비기간에 들어간 상태입니다.
- 글쓴이 : 다세대 선순위 임차인이자 채권자이고 강제경매를 신청해 진행 중
- 배당요구종기일에 배당신청을 완료 / 1차 매각일이 내년 4월로 예상이 된다는 답변을 경매계에 문의해서 답변받음.
- 전세 보증금 2억 3천만원

<문의사항>
1. 셀프낙찰을 할 경우 상계신청 처리는 어떻게 이뤄지는지 궁금합니다.(상계처리 진행 과정)
2. 상계처리가 후 기존 전세대출 받았던 것들은 어떻게 되는건지 궁금합니다.
3. 은행이 전세대출 실행할 때 보증금에 질권설정을 하면 상계처리가 안된다고하던데, 이럴경우 셀낙 후 어떻게 해야되는건가요?

reala** 2024.10.16 22:24 (15회, 35점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

1. 임차인 셀프낙찰 후 상계신청을 하면, 특별한 쟁점이 없는 한 상계신청이 받아들여지고, 배당기일에 정산됩니다. 다만 임차인이 배당받을 금액 내에서 상계처리가 되고, 다른 채권자의 이의 신청이 없어야 상계신청이 받아들여집니다.
2. 상계처리되면 소유권 취득후 대환대출로 상환하면 됩니다.
3. 해당 법원에 상계 가능 여부를 미리 확인 후 입찰하세요.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

5점 4점 3점 2점 1점

ans** 2024.10.17 01:25 (24회, 44점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

매각준비중인 사건에 해당하는 만큼, 경매정보사이트 상에서 구체적인 서류검토가 불가능한 만큼, 정확한 기초사실관계를 토대로 보다 명확한 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

1. 낙찰 후 7일 즉, 매각결정기일 이내 서면으로 채권상계신청을 하게 되고, 채권상계가 허가될 경우 대금납부일과 배당기일이 동일자로 지정됩니다.
통상 오전에 대금납부, 오후에 배당기일 을 진행하게 됩니다.
단, 채권상계는 임차인의 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 이루어지게 되는 만큼, 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 임금채권을 비롯한 선순위채권금액에 해당하는 금원은 납부해야 할 금원이 됩니다.

2. 전세자금대출이 임차보증금에 대해 질권설정이 되어 있는 경우라면, 임차인의 배당금액 중 질권설정금액을 질권자에게 배당을 하고 나머지 차액이 임차인에게 배당이 되며...
질권설정이 되어 있지 않은 경우라면, 임차인의 배당금액이 그대로 배당이 되고, 전세자금대출은 임차인이 상환해야 할 별개의 문제가 되겠지요.

3. 위와 같은 논리로... 채권상계는 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 하게 되는 만큼 질권설정이 되어 있다면, 임차인의 배당액 중 질권설정금액 을 제외한 차액만 채권상계가 가능해집니다.
따라서, 질권설정금액에 해당하는 금원은 납부해야 하는 만큼 잔금대출등을 통해 납부해야 할 수 있습니다.

따라서, 정확한 기초사실관계를 토대로 자금계획을 세우셔야 추후 문제가 발생하지 않습니다.

무엇보다...
입찰참여에 대한 타당성 즉, 입찰참여에 따른 장단점 및 손익계산검토부터 재확인하시는 것이 올바른 순서 이니 이점 명심하시기 바랍니다.^^

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

5점 4점 3점 2점 1점

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