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서부5계 2023-56476(1) 신속통합기획 문의 2
등록자 : ychy1** 등록일 : 2024.05.12 20:03 조회 : 544
안녕하세요.

하나 더 여쭙겠습니다.

보통 재개발이나 재건축 물건 낙찰 시

조합원 지위 승계가 안되는 경우가 있잖아요?

재건축은 조합설립인가 전 에 낙찰 받아야

조합원 지위 승계되는 것으로 알고 있습니다.

신속 통합의 경우는 소유권 이전을 어느 단계에서 받아야

입주권을 받을 수 있는 것 인가요?

감사 합니다. 
reala**   2024.05.12 20:45 
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


신속통합기획에도 재건축과 재개발이 있습니다.
이 재건축 재개발 절차를 보다 합리적으로 공공성과 사업성이 있게 서울시가 지원해주는 제도입니다. 물론 대부분은 재개발입니다.
우선 조합원 자격은
재건축은 조합 설립에 동의한 자,
재개발은 토지 등 소유자 전원입니다.(즉 재건축에 비해 재개발은 해당 구역 내 주택을 가지고 있으면 찬반 상관없이 일단 조합원임)
문제는 조합원 지위가 어디까지 유지되는지, 언제 승계되는지 여부입니다.
재건축 재개발 사업에서 조합원 지위는 조합설립인가부터 이전고지 및 청산까지입니다.
즉, 조합원 지위를 승계할 수 있는 기간은 조합설립인가부터 끝까지, 라고 보시면 됩니다.
그런데 여기서 차이는 종전부동산 상태로 승계하느냐, 조합원 입주권 상태로 승계하느냐, 입니다.

조합설립인가~관리처분인가까지는 종전부동산 형태로 조합원 지위 승계되며
관리처분인가~청산 까지는 입주권 형태로 조합원 지위가 승계됩니다.
다만, 예외적으로 투기과열지구(2024년4월 현재는 강남3구와 용산)에서 조합원 지위 승계는 재건축의 조합설립인가부터 조합원 지위 승계 불가능하고,
재개발은 관리처분계획인가부터 조합원 지위 승계 불가(2018년 1월25일 도정법 개정 이후부터 투기과열지구 내 재개발도 사업시행인가 이후부터 조합원 지위 승계 불함)
다만 여기에도 여러 예외 조항이 있으니 예외조항을 확인해 투자하면 됩니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
 
ans**   2024.05.12 23:12 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

통상의 재건축.재개발 과 신속통합기획은 차이가 존재합니다.

신속통합기획은 투기방지대책으로 권리산정기준일 고시, 토지거래허가구역지정, 건축허가 제한 등 3가지 방식이 적용됩니다.
이에 따라, 은평구신사동 200 일대 는 신속통합기획 재개발 2차 후보지에 해당하며, 2차 후보지의 권리산정기준일은 2022.01.28 로 고시하고 있으며, 권리산정기준일 다음날까지 소유권 확보가 되지 않은 주택은 현금청산이 됩니다.
따라서, 권리산정일 기준일 다음날 까지 소유권을 취득한 경우 조합원지위를 갖게 되며, 이 후에는 재건축.재개발과 마찬가지로 재건축은 조합설립인가 전, 재개발은 관리처분계획인가 전 조합원의 승계가 가능하며, 국가.각종지자체에 의한 공매, 금융기관의 경매를 통해 소유권을 취득한 자 역시 조합원의 지위를 승계하게 됩니다.

즉...
권리산정일을 기준으로 하여 조합원의 지위를 취득했느냐 여부를 반드시 확인해야 하는 것이 신속통합기획의 주의점 중 하나 입니다.



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