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말소기준권리 이후 임차권 관련 문의

등록자 : judean**

등록일 : 2024.04.23 22:44

안녕하세요. 말소기준권리 이후 임차권 설정 관련하여 문의드립니다.
2023 타경 114604 을 보면 (주)국민은행의 근저당권이 말소기준권리이고
그 이후에 임차권 설정이 되어있습니다.

여기서 의문점은 다음과 같습니다.
1. 경매를 신청한 사람은 임차권 설정자고 후순위이라 보증금 전액을
못받을 수 있는데 경매를 신청한 점
2. 그리고 청구금액은 보증금 2억원이 아닌 1천만원만 청구를 했다는 점

권리분석을 해보려 하는데 뭔가 놓치고 있는 느낌이 있습니다.
이런 물건을 볼 때 유의해야할 사항이 있나요?
그럼 답변 부탁드리겠습니다.
감사합니다!

ans** 2024.04.24 19:16

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

많은 분들이 오해하고 계신 부분들이 있습니다만...
법원경매에 있어서 권리분석에는 지식의 영역과 실무에 따른 경험의 영역이 엄연히 존재합니다.
또한, 기본서류 검토는 입찰대상 물건의 눈에 띄는 위험요소 및 특이사항을 확인하고 현황조사를 통해 이를 재확인하기 위해 선행되어야 할 권리분석 과정의 기본이자 기초에 불과할 뿐 이를 맹신하시는 것은 상당히 위험한 만큼 이점 역시 명심하시기 바랍니다.

1. 채권회수를 목적으로 하는 강제집행의 하나 인 경매신청의 경우, 채권의 전액회수가 가능하다면 좋겠지만, 미반환채권이 발생함에도 불구하고 경매를 신청하는 경우는 흔히 볼 수 있습니다.
즉, 보증금 전액을 못받을 수 있다 하더라도 어쩔 수 없는 선택에 의한 경우는 실무에서는 비일비재한 일 입니다.

2. 또한, 낙찰가에 따라 달라지겠으나, 선순위근저당 516,000,000원, 임차보증금 200,000,000원 인 이상 단순계산 상 716,000,000원 이상의 금액으로 낙찰이 된다면 임차보증금 전액배당이 가능한 상황인 만큼 "보증금 전액을 못받을 수 있다??" 라는 말의 신뢰도는 낮을 수 밖에 없습니다.
해당 물건의 일반매매시세가 7억초중반이 아닌 이상 이 금액 이하로 낙찰이 될 가능성은 희박하기 때문이지요.

3. 수많은 가능성과 경우의 수가 존재합니다만, 강제경매의 집행권원은 임차보증금반환 사건의 이행권고결정에 의한 것이고, 그 소가는 20,188,275원 입니다.
즉, 보증금반환청구 사건에서 원고소가가 2억원이 아닌 20,188,275원 이라는 것은 임차보증금 중 일부를 반환했고, 미반환금액이 남아 있어 이를 청구하는 소송을 제기한 것 이라는 합리적인 추론이 가능합니다.
다만, 당연히 이는 추론에 불과할 뿐, 반드시 재확인이 필요한 내용 입니다.

4. 또한, 임차권등기, 현재 시점의 전입세대가 확인되지 않는 점, 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 다소 확인되는 점 등을 미루어 볼 때, 임차권등기 이후 이사 및 전출을 했을 가능성이 상당하며, 이 경우 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명하다는 것을 의미하는 만큼 반드시 이를 재확인 해야 합니다.
비록 대항력을 갖추지 못해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않으나, 임차인이 아닌 제3자 또는 점유권원을 확인할 수 없는 제3자가 점유 중일 경우 인도명령의 피신청인을 특정할 수 없는 만큼 두번의 인도명령과 두번의 강제집행을 해야 하는 등 많은 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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