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[질문] 서대구1계 2022-33248(1)
  • 질문자 : ychy1**
  • 2023.09.26 16:42
  • 조회수 160



안녕하세요. 선생님


매각 물건 명세서에

"김희정 : 보증금 170,000,000원 중 50,659,760원을 공매절차에서 배분받아 잔존 보증금은 119,340,240원임"

이렇게 되어있습니다.

1, 그렇다면 공매에서 배분 요구한 경우 일부만 배분 받았다고 해도

이번에는 경매인데 우선변제권은 없고 대항력만 남는 것 인가요?

이 번 경매에서 임차인이 배당요구를 했으나

낙찰자 인수 사항이 되는 것 인가요?

 
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  • 답변자 : ans**
  • 2023.10.01 23:48
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

사실 상, 그리 간단히 답이 가능한 내용은 아닙니다.
때문에 며칠 관련된 대법원판례 나 사례들에 대해 찾아보았으나 이렇다 할 명확한 법률 상의 근거를 찾지 못해 답변을 미루다가 이제야 답변을 합니다.
단, 이로인해 보다 명확한 답은 조금 더 세부적인 검토가 필요한 만큼 현 시점에서는 개인적인 사견이 들어간 답변인 만큼 정답이 아닐 수도 있음을 명심하시어 참고해주시면 감사하겠습니다.

유사한 질문에 대한 일반적인 답변으로는 대표적으로
대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결
이 두가지 대법원판례를 인용하며,
"선행경매사건에서 우선변제권을 행사한 임차인은 경락으로 인해 우선변제권이 소멸하는 바, 후행경매사건에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다."
라는 답변이나 정보들을 들을 수 있을 겁니다.
실제로도 대부분의 경우에는 이것이 맞습니다만...
질문하신 사건의 경우에는 해당 대법원판례가 100% 적용되기에는 무리가 있을 것으로 보여질 수 밖에 없습니다.
위에 언급한 대법원판례에서 명시한 내용은 선행경매사건에서 우선변제권을 행사한 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 후행결매절차에서 "우선변제권에 의한 배당" 을 받을 수 없다. 라고 할 뿐 입니다.
즉, 우선변제권에 의한 배당 즉, 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리에 의해 배당을 받을 수 없을 뿐, 배당대상에서 아예 제외된다는 것을 의미하진 않습니다.
특히, 질문하신 사건의 경우에는 일반적인 근저당권의 실행에 의한 임의경매 가 아닌 공유물분할청구의소 를 원인으로 한 형식적경매 사건에 해당하고...
또한, 임차인이 권리신고 및 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 했으며, 이에 따라 배당을 하더라도 우선변제권을 다툴 여지가 없어 보이는 만큼 매각절차에서 배당이 이루어질 것으로 보여지며, 전액배당이 가능할 경우 낙찰자의 추가인수대상은 없을 것으로 보여집니다.

만약, 제 개인적인 의견이 오답 이라면...
낙찰자는 낙찰금액 약 2.29억+미배당임차보증금 약 1.2억=3.49억 이 총매입금액이 되는 것이고, 이는 현 시세보다 월등히 높은 금액이 된다는 점...
응찰자가 4명이 있었던 점, 기한후납부가 이루어진 점 등을 미루어볼 때 서두에 언급한 대법원판례의 예외적인 상황일 가능성이 매우 크다고 보는 것이 합리적인 추론이라 판단됩니다.


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  • 답변자 : ans**
  • 2023.10.01 23:49
개인적으로도 매우 흥미로운 사건에 해당하는 만큼 2023.11.07 배당기일에 해당사건의 배당표를 반드시 확인한 후 그 내용을 공유할 수 있으면 공유하도록 하겠습니다.
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  • 답변자 : ychy1**
  • 2023.10.02 21:07
근데 배당표를 이해관계인이 아니어도 열람할 수 있는지요?
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  • 답변자 : ans**
  • 2023.10.03 14:04
/ychy1**

배당기일에 출석하면 확인 가능합니다.
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  • 답변자 : ans**
  • 2023.11.13 14:42
앞서 답변드렸던 바와 같이....
종전 공매사건에서 우선변제권을 사용하여, 현행 경매사건에서는 우선변제권을 행사할 수 없으나...
배당요구종기일 이내 배당요구를 한 우선변제권이 없는 임차보증금은 일반채권으로서 다른 채권자와의 경합이 없는 바, 잔존 보증금 전액배당 을 통해 대항력은 소멸할 것으로 예상됩니다.
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