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[질문] 강제 경매

질문자 : curtis10**
2023.03.17 12:31
조회수 483

안녕하세요,

저는 신축 빌라 전세 사기 피해자이며,
임차보증금반환소송 판결문, 집행문까지 받아 놓은 상태입니다.
이제 막 경매 대행 법인을 통해 강제 경매를 진행하려고 합니다.

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보증금 : 2억 2천 만원
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전세 계약 1 : 2018년 7월 (최초 집주인)
확정 일자 1 : 2018년 8월
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전세 계약 2 : 2018년 8월 (신규 집주인)
확정 일자 2 : 2018년 8월 24일
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임차권등기 : 2021년 4월 - 2억 2천 만원 (등기부 을구)
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주택도시보증공사 가압류 : 2022년 3월 - 30억 (등기부 갑구)
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보증금반환소송 진행 당시 약 100만원이던 인지송달료가 부족해 약 40만원만 지급했고,

"임차보증금 2억 2천만원을 지급해야 하지만, 원고는 피고에 대하여 명시적 일부 청구인 1억원의 지급을 구한다."

라고 명시된 판결문을 가지고 있습니다.

현 상황에서 해당 판결문을 가지고 강제 경매를 진행해도,
나중에 제 3자가 전세집 낙찰을 받고 나서도 저는 별 문제없이 보증금 전액 2억 2천만원에서 사기꾼의 국세/당해세만 제외하고 나머지는 다 받고 나갈 수 있을까요?

어떤 법조인은 해당 판결문을 강제 경매 진행 개시 용도로 사용하고 나중가서 우선변제권이 있는 저는 어차피 배당금 + 보증금을 보장받고 나가면 된다고 하구요,

어떤 법조인은 판결문에 명시된 것이 일부 청구 금액 (1억원) 이기 때문에 나중에 낙찰이 될 경우 나머지 1억 2천은 못받고 쫒겨날 수도 있다고 합니다.

대체 누구의 말을 믿어야 할지 답답해서 여기에 여쭙습니다.

답변환영!

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답변자 : ans**
2023.03.17 14:11

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

답변에 필요한 최소한의 정보도 없이 답을 구할 순 없습니다.

1. "보증금반환소송 진행 당시 약 100만원이던 인지송달료가 부족해 약 40만원만 지급했고" 라 하셨으나... 소송에 필요한 인지 및 송달료가 정상적으로 납부되지 않는다면 소송 자체가 진행될 수 없습니다.
또한, 약 100만원의 인지,송달료 중 40만원만 납부하는 방식으로 진행 또한 불가능 합니다.

2. 다만, "임차보증금 2억 2천만원을 지급해야 하지만, 원고는 피고에 대하여 명시적 일부 청구인 1억원의 지급을 구한다." 라는 판결문이 있다는 것으로 보아, 청구금액을 임차보증금 2.2억원 이 아닌 1억원으로 하여 임차보증금반환청구를 하신 듯 한데...
왜 답변하는 사람이 이러한 상황을 유추하고 추정하여 답변을 해야 하는지 모르겠네요.^^;;

3.어찌됐든, 임차보증금반환청구의소 판결문과 대항력은 별개의 문제 입니다.
즉, 질문자님이 대항력을 갖춘 임차권자 라면, 매각절차를 통해 전액배당이 되지 않을 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

4. 허나... 문제는...
위의 답변은 법률 상 이론에 불과할 뿐, 현실은 그렇지 않습니다.
전세사기 를 언급하신 것으로 보아, 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금과 일반매매시세가 비슷하거나 역전세가 발생했을 가능성이 상당한 만큼 만약 이러한 상황이라면 낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+집행비용+당해세+법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금+임금채권 등 이 되는 만큼, 입찰에 참여하는 메리트가 전혀 없게 되는 만큼 낙찰이 될 가능성은 희박하거나 없다고 볼 수 있습니다.
이 경우 수차례 유찰이 반복되다가 결국 무잉여 등을 원인으로 한 기각, 취소결정이 이루어지는 것이 최근 빌라왕 을 비롯한 각종 전세사기 사건의 현실인 만큼 이점 명심하시어 정확한 사실관계의 확인을 통해 최선의 대응방안을 강구하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : curtis10**
2023.03.17 15:06

1. "보증금반환소송 진행 당시 약 100만원이던 인지송달료가 부족해 약 40만원만 지급했고" 라 하셨으나... 소송에 필요한 인지 및 송달료가 정상적으로 납부되지 않는다면 소송 자체가 진행될 수 없습니다. 또한, 약 100만원의 인지,송달료 중 40만원만 납부하는 방식으로 진행 또한 불가능 합니다.

==> 네, 말씀하신대로 청구금액을 2.2억원이 아닌 그 중 일부 청구로 1억원만 우선 먼저 소송을 진행하여 "전체 임차보증금 2억 2천만원을 지급해야 하지만, 원고는 피고에 대하여 명시적 일부 청구인 1억원의 지급을 구한다." 라는 판결문을 받은 상태예요.

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