민법의 임차권 등기 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 민법의 임차권 등기

질문자 : ychy1**
2023.03.15 05:43
조회수 461

안녕하세요.

1. 은행에서 근저당이 이미 설정된 집에

2. 민법의 설정에 의한 임차권 등기를 했습니다.

3. 그 후 근저당에 의한 임의 경매시

4. 낙찰후 배당에서 임차권 등기자가 미배당금이 발생시
낙찰자에게 대항할 수 있나요?
아니면 근저당보다 후순위라서 배당도 못받고 대항력도 없는 것인가요?

주임법의 임차권 등기와 조금 제가 헷갈려서 문의 드립니다.

감사합니다.

답변환영!

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답변자 : ans**
2023.03.15 19:42

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

민법 상 임대차등기와 민사집행법 상 임차권등기명령을 말씀하시는 한데...
이 두가지의 가장 큰 차이는 임대인의 동의 여부 입니다.
즉, 민법 상 임대차등기 는 임대인의 동의하에 이루어지는 것이고, 민사집행법 상 임차권등기는 임대인이 동의를 하지 않을 경우 법원에 임차권등기명령을 통해 이루어지는 것 입니다.
이러한 차이가 있으나...
두가지 임차권등기 모두 동일한 것은, 임차권등기설정일이 대항력 및 우선변제권의 기준이 아니라 그 원인일자 즉, 전입 및 확정일자를 기준으로 그 효력이 발생하게 된다는 점 입니다.
즉, 말씀하신 경우처럼 근저당이 이미 설정된 상태에서의 임대차등기가 이루어졌다 하더라도 그 원인인 전입, 확정일자가 근저당보다 선순위라면 당연히 대항력을 갖추었으며, 근저당보다 우선하는 우선변제권을 갖게 됩니다.
허나...
질문하신 내용 그 어디에서도 임차권등기가 근저당 이후에 이루어졌다는 정보만 있을 뿐 해당 임차권등기의 전입 및 확정일자가 언제인지 판단할 수 있는 근거가 보이질 않는 만큼 대항력 유무나 우선변제권유무 등에 대한 그 어떤 판단도 불가능 합니다.

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답변자 : ychy1**
2023.03.16 12:06

정말 명쾌한 설명 잘 이해했습니다.
감사합니다.

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