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채권자는 채권을 회수할수 있을까? 분양대금이 미납된 아파트 경매사건
경매 절차에 대한 법인 민사집행법 102조에는 남을 가망이 없는 경우의 경매취소 라는 조항이 있습니다. 경매를 신청한 채권자에게 배당금이 남아 배당이 되지 않는다면 경매절차가 취소된다는 조항입니다. 경매를 취소하기 전에 경매법원에서는 신청채권자에게 배당금액이 채권자에게 남아 돌아갈 금액으로 낙찰을 받을 것인지 의견을 물어본뒤 매수를 하지 않겠다고 하면 경매를 취소하게 됩니다.
최근 경매가 진행이 되었다가 기각 된 물건이 있습니다. 대지권미등기인 아파트물건입니다.
고양시 식사동에 위치한 위시티자이 아파트 물건입니다. 감정가 대비 1회 유찰된 상태였고 대지권미등기 물건인데 25년 2월 24일 경매는 기각결정되어 취소되었습니다.
말소기준권리는 외환은행 근저당권이고 채권최고액은 611,000,000원입니다. 경매신청채권자는 2순위 근저당권자인 개인채권자가 신청을 했습니다. 25년 2월 24일 기각결정당시 최저가는 1순위 근저당권자의 채권최고액 금액보다 낮기 때문에 경매신청채권자에게 배당금액이 남아 돌아가지 않을 가능성이 있는 상황이었습니다.
이에 경매법원에서는 경매신청채권자에게 채권자에게 배당금액이 남을 금액 이상으로 이 부동산을 낙찰 받을 것인지 매수통지서를 보냈는데 답변이 없자 경매를 취소하게 된 것입니다. 만약 이때 채권자가 매수하겠다고 하면 경매법원에서는 채권자매수청구금액을 매각물건명세서에 기재를 한 후 경매절차를 속행하게 됩니다. 일반 응찰자가 낙찰을 받기 위해서는 채권자 매수청구금액보다 높은 금액에 입찰을 하시면 됩니다.
그런데 경매법원에서는 최저가가 501,900,000원인데 경매신청한 채권자에게 남을 가망이 없을 것으로 판단을 했을까요? 6억원대 낙찰이 된다면 채권자에게 배당할 금액이 있을텐데 말이죠. 그 이유는 대지권미등기에 있습니다.
대지권미등기인데 최초의 수분양자가 분양대금을 미납한 상태였기 때문입니다. 최초 수분양자가 분양대금을 미납한 대지권미등기 건의 경우 낙찰자는 대지권 등기를 하기 위해서는 미납된 분양대금을 분양자에게 지급을 해야 대지권등기서류를 받을수 있습니다. 즉 이 사건에 입찰할 응찰자 입장에서는 약4.7억원 정도의 금액을 낙찰금액 외에 부담을 해야 하는 상황인 것입니다. 그렇다 보니 입찰자 입장에서는 4.7억원 만큼 낮은 금액에 입찰을 해야 하므로 경매신청채권자에게 배당금이 없을것으로 판단을 한 것입니다.
대법원 2004다58611
【판결요지】
집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다. 따라서 그러한 경우 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이다.
결국 채권자 입장에서는 채권자가 낙찰을 직접 받으려 해도 대지권등기시 4.7억원(24년 5월 1일 기준)의 금액이 들어가므로 직접 낙찰 받기도 어려운 상황입니다. 1순위 근저당권자가 경매를 신청한다 하더라도 원금에 손해가 발생한 확률이 높은 물건이 되겠습니다.
최근 나온 대지권 미등기 판례 중에 소멸시효에 대한 판결이 있는데 여기에 해당이 된다면 채권회수는 가능하긴 하겠습니다.
대법원 2022다270613
3. 대법원의 판단
그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.
가. 원고가 취득한 이 사건 아파트에 관한 대지사용권은 원래 피고와 수분양자 사이에 체결된 이 사건 분양계약의 효력에 따라 발생한 것으로, 원고는 이 사건 아파트의 전유부분을 취득하면서 집합건물법 제20조 제1항에 따라 위 대지사용권도 함께 취득한 것이다. 따라서 앞서 본 것처럼 피고가 원고에 대하여도 위 분양계약에 따른 분양대금의 미지급을 이유로 동시이행의 항변을 할 수 있다면, 그 분양대금채권의 소멸 여부는 대지사용권에 결부된 동시이행의 부담을 면할 수 있는 원고에게도 직접 영향을 미친다고 보아야 한다.
나. 결국 원고는 피고의 채권이 시효로 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 사람에 해당한다고 볼 수 있으므로, 원고는 피고의 수분양자에 대한 분양대금채권의 시효소멸을 원용할 수 있다.
부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표
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