전세사기의 여파가 아직도 계속 되고 있습니다. 보증금을 못 돌려 받은 임차인들의 경매신청건수가 급증하고 경매물건이 늘어나고 있는 것을 체감할수 있을 정도이니까요. 최근에 임차인이 경매를 신청하고 낙찰을 받은 사례인데 유의할 점에 대해 검토해 보겠습니다.

(출처 :부동산태인)

감정가 대비 2회 유찰된 상태의 오피스텔인데 6000만원에 단독입찰하여 낙찰이 되었습니다.

(출처 :부동산태인)

말소기준권리보다 앞선 임차인이 있고 임차인이 경매신청을 한 사례입니다. 보증금이 8200만원인데 현재 소유자의 매매금액은 8000만원입니다. 전소유자인 매도인이 200만원을 매수자한테 지급하고 매도를 한 셈입니다. 소형 오피스텔들은 이러한 경우들이 종종 있었습니다. 예를 들어 1억원에 매도를 하는데 임차인이 1.1억에 임차하면서 매매계약도 같이 합니다. 매수인은 보증금을 1.1억 받았으므로 매매금액 외 1천만원이 생깁니다. 컨설팅 회사에서 이러한 물건을 찾아서 매수자와 1천만원에 대해 반반 한다면 각자 500만원씩 생깁니다. 한달에 10건 하면 5000만원이 생깁니다. 1억원에 매매계약을 하는데 1.1억의 임차인이 들어오는 이유는 전세보증금반환보증보험 가입이 되기 때문에 계약을 하는 것이구요. 경매사건을 보다보면 종종 보게되는 케이스입니다.

4월 23일에 낙찰받고 임차인은 바로 차액지급신고(=채권상계신청)를 했습니다. 차액지급신고는 매각허가결정일 이전까지 해야 합니다. 차액지급신고시 채권이 확정이 안되거나 하면 신청이 안 받아 들여질수도 있습니다.
임차인이 낙찰받고 상계신청을 하는 경우 체크해야 할 사항이 있습니다.
첫 번째는 확정일자보다 우선해서 배당을 받아가는 채권이 있는가입니다. 임금채권 중 일부 또는 당해세, 조세채권의 법정기일이 빠른 경우가 됩니다.

(출처 :부동산태인)

이들 채권은 문건접수내역을 통해 확인할수 있습니다. 배당요구종기일까지 교부청구 및 배당요구한 채권자들이 있는지 확인을 해 보시면 되는데 이 건의 경우 4건의 세금이 교부청구 한 상태입니다. 이 들 조세채권 중 당해세에 해당이 된다면 임차인보다 먼저 배당이 되는게 원칙이나 전세사기 피해를 입은 임차인들이 많다보니 당해세의 법정기일이 임차인의 확정일자 우선변제권 효력보다 늦다면 당해세가 배당받아갈 금액을 임차인이 받아가도록 법이 개정되었습니다.

⑦ 제3항에도 불구하고「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다.

그 다음 확인할 부분은 조세채권의 법정기일이 임차인의 확정일자효력발생일보다 같거나 선순위인지를 확인해 봐야 합니다. 본건의 경우 임차인이 있는 상태에서 소유자가 변경되었으므로 임차인이 먼저 배당이 되는 케이스이지만 그렇지 않다면 임차인은 배당요구종기일이 지난 후 법원기록을 열람복사하여 나보다 앞선 순위가 있는지 확인을 해 볼필요가 있습니다. 두 번째로는 전세대출을 받은 임차인이라면 은행측에 문의를 해 봐야 하는데요.

임차인이 낙찰을 받고 채권상계신청을 했으나 전세대출을 해준 은행에서 배당요구를 하면 임차인이 아닌 은행이 배당을 받게 되어 상계신청이 안될 수도 있는 것입니다. 아니면 상계신청 금액이 적어지게 되어 대출을 받아야 하는 상황이 생기게 되므로 자금계획을 사전에 세워야 합니다. 최근 전세사기피해자가 낙찰받은 또 다른 사례에서는 전세대출은행에서 상계신청 후 소유권취득한 다음에 담보대출을 받아 전세대출을 상환하도록 해준 경우가 있었으므로 사전에 은행측과 얘기를 해 보실 필요가 있는 것입니다. 채권자가 상계신청을 할때에는 등기상 채권자들만 검토할 것이 아니라 배당요구종기일까지 교부청구등을 한 채권자들도 있으므로 배당관계에 대한 꼼꼼한 검토를 통해 낙찰을 받아야 하겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표