안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

서류 상의 내용으로만 권리분석을 하려다 보면, 의미 없이 최악의 경우만 생각하게 될 수 밖에 없습니다.
간단하게, 해당 세대방문, 주변 및 이웃탐문, 채권자들과의 면담 등을 통해 확인해보면 답이 나오는 문제인데, 최악의 상황만을 걱정한다면... 절대 답이 안 나옵니다.^^;;
물론, 저는...들려봤던 집 이긴 합니다만...^^

1. 세대방문을 한다는 건 증거를 수집하기 위해서지, 당사자의 말을 100% 신뢰할 수 있다는 의미가 아닙니다.^^;;
말씀하신 바와 같이 거짓진술을 할 가능성 또한 배제할 수 없기 때문이지요.
물론, 거짓진술로 인해 금전적인 이득을 취하려 했다면 이것은 사기 일 것이고... 다른 한편으로는 경매방해죄에 해당하는 내용 이겠지요.
객관적인 사실관계 뿐만 아니라 정황적인 증거를 수집한 후, 낙찰을 받고 익일 바로 사건기록열람을 통해 세부적인 내용을 검토한 후 임대차 및 대항력의 성립 가능성이 높다고 판단될 경우, 매각불허가, 매각허가결정에 대한 취소신청 등의 방법을 통해 구제받을 수도 있습니다.
단, 법원에서 인정할 만한 사유를 충분히 주장해야 하는 건 당연한 일 이겠지요.
2014.12.29 삼성생명보험의 근저당 이후의 이혼 이라면 대항력은 성립하지 않습니다.

2. 단정지을 순 없습니다.
채권최고액을 기준으로 한다면 대략 5억원 정도 입니다만, 채권최고액이 배당금액이 되는 건 아니니까요.
또한, 집행비용, 당해세, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 등 도 고려해야 하겠지요.
채권최고액을 기준으로 하고, 위에 언급한 비용들을 계산에서 제외한다면 5억원 이상 낙찰이 된다면 무잉여가 발생하지 않습니다.



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