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(주) 이웰에셋 이영진 대표/부동산연구소장

현) ㈜이웰에셋 대표/부동산연구소장
현) 가천대/세종사이버대/사이버한국외대 초빙교수
현) 한경닷컴, 경기일보 칼럼니스트

저서:
이것이 경매투자다(2009.3, 한스미디어)
돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013.9, 한스미디어)
손에 잡히는 경매(2018.4, 한스미디어)

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경매투자수익률 분석 시 유의사항은?
분야 경매 조회 478
경매투자수익률 분석 시 유의사항은?









물건분석의 최종 단계라 할 수 있는 투자수익률 분석은 궁극적으로 적정입찰가를 산정하기 위한 것이지만 경매물건에 대한 투자수익률 분석 시 가장 오류를 범하기 쉬운 것을 꼭 집어 말하라고 한다면 바로 입찰할 물건에 대한 가치판단을 너무 쉽게 한다는 것이다.



시세를 조사할 때 단편적 시세에 근거하여 물건 가치를 평가하거나, 건물평가 시 건물의 활용도, 개ㆍ보수의 필요성 및 위법건축물 해당 여부에 상관없이 외관만을 보고 판단하는 것 등이 그것이다. 또한 토지평가 시 토지의 활용도나 공법상 규제상황은 차치하고 토지형상 및 입지에만 치중한 나머지 제대로 된 평가를 소홀히 하는 경우가 그것이다.



임대차나 권리분석에 있어서도 피상적인 권리관계만 따지고 정작 내면에 숨어있는 권리상의 하자를 발견하지 못하는 경우도 수두룩하다. 시세나 물건 상태에 대한 판단은 또 어떤가! 현장답사하기가 귀찮아 전화나 인터넷 서핑을 통해 조사된 시세만 근거로 입찰에 임하거나 물건의 관리 상태나 구조적 결함을 그냥 대수롭지 않게 여기고 지나치는 경우가 적지 않았을 것이다.



이러한 소홀함 또는 게으름으로 인해 고려되어야 할 비용들이 숨겨지고 그로인해 엉뚱한 수익률이 도출된다면 입찰가 자체에 문제가 있는 것이 된다. 설령 낙찰된다한들 적정한 가격에 낙찰이 됐는지에 대한 의구심을 품지 않을 수 없는 것이다.



그런 이유로 투자수익률을 분석할 때 각각의 비용 항목들에 대한 철저한 검증과 정확한 금액의 추산이 필요하고 볼 수 있다. 이런 관점에서 입찰예정물건에 대한 투자수익률 분석 시 유의할 사항을 몇 가지로 정리해보자.



첫째, 현장조사를 통한 정확한 자료를 근거로 객관적으로 평가하고 평가자의 주관적 판단은 가급적 최소화한다. 경매물건을 분석하는 과정에서 주관적 판단이 가장 많이 개입되기 쉬운 부분이 매매 및 임대시세에 대한 판단이다. 매매가나 임대가는 곧 처분 또는 임대운영 시의 투자수익률과 직결되고 그 수익률에 기해 정한 입찰가에 따라 낙찰이냐, 낙방이냐가 결정되는 매우 중요한 사항이기 때문에 ‘대충’ 또는 ‘어림잡아’식의 평가는 극히 금물이다.



아파트의 경우에는 시세가 정형화 되어 있지만, 토지나 상가의 경우(토지가 더욱 그러하겠지만)에는 정형화되어 있는 시세라는 것이 없다. 결국 현장조사 시 부득불 인근 공인중개사의 도움을 받아야 하지만 한 가지 알아두어야 할 것은 시세에 대한 자문을 구하러 만나는 모든 공인중개사가 다 호의적이지만은 않다는 점도 염두에 두어야 한다.



둘째, 전문성을 요하는 비용에 대한 검증은 가급적 전문가 또는 전문업체의 자문을 구한다. 낙찰 후 대금납부 시 소요되는 취득세, 등록세 등 취득관련 제세금, 채권매입비 및 컨설팅수수료 등은 명확하게 도출될 수 있는 비용인 반면 법무비용, 등기부상 권리 및 임대차상의 인수금액, 명도비용, 유치권 비용, 개보수 비용, 원상회복(복구)비용 등은 일반인들이 어림잡아 쉽게 도출할 수 있는 비용들이 아니다. 그럼에도 그 비용들은 추산된 규모의 많고 적음에 따라 수익률 및 입찰가 산정에 상당한 영향을 미치게 되므로 사전에 전문가 또는 전문업체의 자문을 구한 후 수익률 분석에 반영하는 것이 좋다.



셋째, 낙찰부동산의 명도기간과 이에 소요되는 비용을 반드시 고려한다. 경매는 일반매물과는 달리 ‘명도’라는 상당히 복잡하고 어려운 과정이 남아 있다. 점유자가 임차인이든 소유자(또는 채무자)이든 이들 점유자에 대한 명도는 크게는 강제집행과 협의라는 두 가지 절차를 거쳐 명도하게 되는데 어떤 형식으로 명도를 완료하든 문제는 명도완료까지 얼마의 기간이 소요되었는가 하는 점이다.



투자수익률은 매각대금을 완납한 시점부터 1년을 기준으로 분석하기 때문에 명도기간의 길고 짧음은 첫해년도 수익률에 상당한 영향을 끼칠 수밖에 없다. 따라서 아파트, 연립ㆍ다세대, 오피스텔 등 집합건물은 매각대금을 완납한 후 3개월 이내, 임차인이나 점유자가 다수인 다가구주택, 근린주택, 상가건물 등은 6개월 이내, 유치권을 주장하고 있거나 권리관계가 복잡해 관련 소송까지 이어져야 하는 경우에는 1년 이내 명도가 마무리되는 것이 좋다.



넷째, 경매물건에 대한 투자가치를 판단하는 기준은 물건 유형별로 달라야 한다. 경매물건은 임대수익용 부동산만 있는 것이 아니라 개발용 부동산, 단순 시세차익용 부동산 및 하자치유를 통해 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건 등 실로 다양하다.



임대수익용 부동산의 경우 투자가치를 판단하는 기준은 임대수익률이 되겠지만, 주변 개발호재가 있거나 변화요인이 있는 경우 건물에서 나오는 단순 임대수익률만 따져서 예상입찰가를 산정하기에는 다소 무리가 따를 때가 많다. 이런 경우에는 파악된 시세에 향후 자산가치 상승요인을 가미하여 취득 후 재매각 시 매각차익에 따른 처분수익률을 기준으로 투자가치를 판단하는 것이 좋다. 개발용 부동산의 경우에는 개발을 통해 실현되는 수익(률)이 그 기준이 되고, 하자있는 물건의 경우 그 하자를 치유하는데 있어서 그 비용을 얼마나 최소화시키느냐가 기준이 될 것이다.



다섯째, 입찰 하한가와 상한가를 반드시 설정한다. 입찰자가 바라는 수익률을 딱 한가지로 정해 확정하기보다는 수익률 범위를 설정하고 분석하는 것이 입찰법원에서 최종적으로 입찰가를 결정하기가 보다 수월하다.



예컨대 투자수익률을 6%에 맞춰 예상입찰가를 딱 하나만 준비하고 간 경우 당일 법정분위기나 파악된 예상 입찰경쟁률에 따라 입찰가를 조정하기가 어렵지만 투자수익률을 5%~7%에 맞춰 예상입찰가를 하한가와 상한가 범위를 두고 입찰법정에 간 경우에는 법정분위기에 따른 입찰가 조정이 용이하다. 즉 경쟁 입찰자가 적을 것으로 예측되는 경우 수익률 7%에 맞춰 입찰가를 낮추고, 반면에 경쟁 입찰자가 많을 것으로 예측되는 경우 수익률 5%에 맞춰 입찰가를 높게 써내는 식이다.



이처럼 투자수익률 분석에는 갖가지 요인들이 영향을 미치고 그러한 수익률의 정확도는 입찰가 산정에도 지대한 영향을 미치는바 정확한 데이터와 검증된 비용요소들이 정확히 반영되어야 제대로 된 입찰가가 산정되고 더불어 입찰 성공의 지름길이 될 수 있다.



부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표



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