오피스텔을 주거용으로 사용하느냐, 업무용으로 사용하느냐의 큰 차이점은?

종합부동산세와 부가가치세, 양도소득세에 있다.
주거용으로 사용하면 주택의 과세 체계로, 업무용으로 사용 시에는 주택 외 건물로 과세체계가 적용된다.

① 주거로 사용하면 건물분 부가세가 면제되지만, 양도소득세율은 다주택으로 중과되거나 1주택자로 비과세 혜택을 벌 수도 있다.
그러나 주택에 해당하는 재산세와 종합부동산세가 부과된다.

② 업무용으로 사용하면 건물분 부가세가 부과되지만, 양도소득세율은 주택으로 중과되지 않기 때문에 주택을 여러 채 보유하고 있더라도, 오피스텔을 양도할 때에 기본세율인 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~45%이 적용된다는 차이가 있다.
그리고 업무용에 해당하는 재산세와 종합부동산세가 부과되는데, 오피스텔은 공시가격이 80억원을 초과해야만 종부세가 과세되므로 절세효과가 높다. 특히 법인 명의로 취득 시에는 기본법인세만 부과되고, 주택이나 비사업용토지 양도차익에 대한 추가 법인세 부과가 없어서 절세 효과가 높다.

③ 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔은 주택 수에 포함되므로 주의!
모든 오피스텔이 주택 수에 포함되는 것이 아니다.
㉠ 법 시행 전인 2020년 12월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 주거용으로 사용하든, 업무용으로 사용하든 주택 수에서 배제된다.
㉡ 법 시행 후인 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔을 주택으로 사용하면 주택 수에 포함되어, 추후 주택을 추가로 취득 시에 2주택자로 8.4%(조정대상지역 내)가 중과된다.
이때 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 구입할 때 중과되는 것이고, 아파트가 있는 상태에서 주거용 오피스텔을 취득 시에는 중과되지 않고 취득세가 4.6%이다.오피스텔을 취득 시 취득세는 주거용이든 업무용이든 무관하게 건축물대장상 업무용에 해당하는 4.6%가 동일하게 적용한다.
㉢ 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔이라도 주택으로 사용하지 않고 업무용으로 사용하면 주택 수에 배제되어, 업무용 오피스텔을 보유하면서 아파트를 추가로 취득해도 무주택자로 1~3%의 기본 취득세율만 적용된다.
결론적으로 정리해보면,
“오피스텔은 사용 용도에 따라 주거용으로 사용하면(전입신고를 하면) 주임법의 적용을 받고 양도세 계산 시 주택 수에 포함되어 계산되므로, 주택이 없는 사람은 주거용도로 임대해서 비과세 받는 것이 유리하지만, 주택이 있는 경우에는 비과세 혜택을 볼 수가 없어서 불리하다.
업무용으로 임대한다면 주택 수에 포함되지 않아서 임대인이 보유하고 있는 주택에 대해서 비과세 혜택을 볼 수 있지만, 주택이 없는 사람은 오피스텔에 대해서 비과세 혜택을 볼 수 없으므로, 업무용으로 임대할 것인가, 주거용으로 임대할 것인가를 고려해서 임대해야 합니다.
그래서 계약서를 작성할 때 특약사항란에 명기 사항으로 “오피스텔 소유자 주소연은 다주택자로 주거용도가 아닌 업무용도로만 사용하는 조건으로 임대조건을 내세워 이소령 임차인이 전입신고를 하지 않고 사업자등록을 하는 조건으로 보증금 2,000만원에 월세 60만원(부가세별도)으로 임대하는 조건으로 임대차 계약서를 작성하기로 합의한 것이다.” 라는 문구를 추가하고 있는 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표

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