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분양가 상한제의 위헌성
출처 부동산태인 등록일 2019-08-26 조회수 275
분양가 상한제의 위헌성



최근 반포주공 1단지 아파트의 관리처분계획 총회무효확인 소송에서 조합이 패소하였다. 재건축·재개발 과정에서 관리처분계획이 무효가 되는 경우는 비일비재해서, 사실 뉴스거리가 안된다. 하지만, 이번 반포주공 1단지의 경우에는 향후 판결의 결과에 따라 ‘분양가상한제’와 ‘재건축초과 이익환수제’ 적용 여부가 달려있어서 주목을 받고 있다.

먼저 국토교통부가 지난 14일 ‘분양가 상한제 개선안’을 주요 골자로 한 ‘주택법 시행령’을 입법 예고했다. 민간택지에 분양가 상한제를 확대 적용하겠다는 것이다. 핵심 사항은 다음과 같다.

<국토교통부 주택법시행령 핵심내용>
- 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화
- 재건축·재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용
- 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년)
- 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화
- 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성 강화 및 후분양 기준 강화
- 거주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지)
- 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화
- 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화

일단 민간택지에 분양가 상한제 적용 기준을 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다. 이미 국토교통부는 2017년 8월 서울특별시 25개구 전체, 경기도 과천시, 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설예정지역)를 지정한 것을 시작으로, 성남시 분당구, 대구광역시 수성구, 경기도 광명시와 하남시를 투기과열지구로 추가 지정하였다. 즉 서울은 주택법 시행령이 개정되면, 전 지역이 주택가격상승률이나 물가상승률을 계산할 필요도 없이, 분양가상한제 적용이 가능한 지역으로 될 것이다.

그리고 현행 규정은 분양가상한제 적용지역 지정시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 되어 있다. 이번 분양가 상한제 확대조치로 재건축·재개발 사업의 경우에도 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하도록 할 예정이다.

앞서 말한 반포주공1단지 아파트의 경우는 반포주공 2단지의 래미안 퍼스티지 아파트와 주공 3단지의 반포자이 아파트가 성공적으로 재건축이 이루어지는 동안에도 재건축이 진행되지 못했다. 물론, 그럴만한 여러 가지 사정이 있었다.

그럼에도 불구하고, 이번에 재건축이 진행된 것은 2018년 1월 1일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축을 대상으로 한, 재건축초과이익 환수제를 피하기 위해서이다. 이런 이유로 재건축은 급하게 진행되었고, 무리한 진행은 결국 관리처분계획 총회가 무효라는 판결을 가져왔다. 그런데, 관리처분계획 총회가 무효로 확정될 경우에는 개정예정인 주택법 시행령이 적용되어, 분양가상한제의 적용을 받는다. 즉 반포주공 1단지 아파트의 경우, 재건축초과이익 환수제와 분양가상한제의 두 가지 규제를 모두 받을 수도 있다는 것이다. 이렇게 될 경우, 재건축의 수익성은 크게 낮아질 수밖에 없다.

분양가 상한제에 대한 위헌 논란

분양가 상한제에 대한 이야기가 나오면서, 개정 규정이 위헌인지 여부에 대한 논란이 있다. 일단 “분양가 상한제” 자체는 위헌으로 보기 힘들다고 본다. 다만, 분양가상한제를 재건축·재개발 사업에 적용할 때, ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’에서 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’로 변경한 것이 소급입법 금지 또는 신뢰보호원칙을 위반해서 재산권을 침해했는지 여부가 문제될 수는 있을 것으로 보인다.

과거에 ‘분양가상한제’와 구조적으로 유사한 ‘재건축 임대주택 공급 의무제도’에 대한 헌법재판소에 합헌결정이 있었다. 이 조항은 당시 위헌인지 합헌인지 여부에 대해서 헌법재판관들 사이에서도 다투어졌는데, 9인의 헌법재판관 중에 4인이 위헌이라는 의견을 제시한 바 있다.

그런데 이 임대주택 의무공급 규정은 법 시행 전에 주택재건축 사업을 시행하여 일반분양까지 마친 사업에 대해서는 이 사건 규정이 적용되지 않았고, 재건축 사업시행인가를 받은 이후와 관리처분계획인가를 받은 이후에는 특례를 규정하고 있었다. 나름의 신뢰보호규정을 둔 것이다. 이 점이 이번 ‘분양가상한제’ 규정과 다른 점이고, 해당 조항이 합헌으로 결정된 이유 중의 하나이기도 하다.

분양가 상한제가 위헌이든 합헌이든 간에 부동산 시장은 예측보다 더 빠르게 요동치고 있다. 예측할 수 없는 시장에서 어떤 자세를 취해야 할지는 결국 본인이 몫이다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사


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