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투기적 법인 주택거래에 대한 대응을 강화
출처 국토교통부 보도일 2020.05.11 조회수 81
국토교통부(장관 김현미), 국세청(청장 김현준), 금융위원회(위원장 은성수), 금융감독원(원장 윤석헌), 한국감정원(원장 김학규)은 최근 늘어나고 있는 투기 목적의 법인 주택거래에 대한 대응을 강화하기 위하여 법인·미성년자·외지인의 이상거래에 대한 집중 조사를 추진한다고 밝혔다.

이와 함께, 부동산 투기 및 탈세의 통로로 악용될 소지가 많은 법인 부동산 거래의 투명화와 실거래 조사의 실효성 확보를 위해, 법인이 주택을 거래하는 경우 별도의 신고서식을 제출토록 하고, 법인이 주택을 매수하는 경우 거래지역 및 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출을 의무화하는 등 제도개선에 착수한다고 밝혔다.

[ 법인 등 주택거래 관계기관 합동조사 추진 ]

(1) 추진 배경

개인의 부동산 매매·임대행위에 대한 규제가 강화되면서 부동산 매매업 및 임대업 법인 설립이 지속 증가*하고 있으며, 전체 아파트 매매거래 중 법인 매수비중도 늘어나는 추세**이다.

* 매매업(만개) : (‘17.12) 2.3 → (‘18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (‘19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3
임대업(만개) : (‘17.12) 4.2 → (‘18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (‘19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9
** 법인 매수비중(%) : (전국) ’16년 0.9→ ’17년 1.0→ ’18년 1.4→ ’19년 3.0
(수도권) ’16년 0.6→ ’17년 0.6→ ’18년 0.8→ ’19년 2.2


투기과열지구 등 규제지역에서 이루어지는 법인 주택거래에 대해서는, 지난 1~3차 실거래 관계기관 합동조사(’19.10~’20.4) 시 자금조달계획서* 검증 등을 통해 법인세 탈루, 법인사업자 대출 용도 외 유용 등 불법 의심거래에 대한 조사를 강도 높게 추진한 바 있다.

* (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출


그러나, 최근 과열이 관측되는 수도권 비규제 지역 등의 경우, 다주택자 양도소득세 중과 및 합산과세 등 개인에 대해 적용되는 대출·세제상 규제를 회피하기 위해 부동산 매매법인 등을 설립하고 주택을 매수하는 법인 거래가 지속 증가하고 있음에도 불구하고,

* 법인 아파트 매수비중(%, ‘19년 평균 → ’20.1~2월 → ‘20.3월)
: (인천) 1.7 → 5.1 → 11.3, (군포) 2.4 → 5.3 → 8.5, (안산) 1.5 → 4.0 → 7.8,(시흥) 2.5 → 3.5 → 6.0, (오산) 2.9 → 10.5 → 13.2, (평택) 1.9 → 5.6 → 10.9


해당 지역 주택거래 중 상당수*는 자금조달계획서 제출대상에서 제외되어, 자조서에 기초하여 당사자의 소명자료를 받아 증여세 탈루 등을 적발하는 현행 실거래 조사로는 투기에 대한 실효적 대응에 한계가 있는 실정이었다.

* 비규제지역 6억원 미만 주택거래 비중(’20.1~4월, %)
: 안산 단원 : 98.0%, 시흥 : 98.9%, 화성 : 93.4%, 평택 : 98.4%, 군포 : 96.3%, 인천 서 : 98.1%


이에, 부동산 매매법인 등의 불법·탈법행위에 적극 대응하고, 자금조달계획서 기반의 현행 실거래 조사체계를 보완하기 위해, 국세청, 금융위·금감원 등 관계기관 합동으로 법인·미성년자·외지인의 자조서 미제출 거래에 대한 집중 조사를 추진할 계획이다.

(2) 법인 등 실거래 특별조사 추진계획

이번 실거래 특별조사의 조사 대상 및 지역 등은 다음과 같다.

① 조사 대상은 법인·미성년자·외지인의 자금조달계획서를 제출하지 않는 주택거래이며, 이들 거래 중 별도의 이상거래 추출 기준*에 따라 투기적 매매가 의심되는 사안에 대해서는 탈세, 대출규정 위반 등 집중 조사를 추진할 계획이다.

* 예시) ① 본인이 임원으로 있는 법인에 주택을 매도한 거래건
② 동일인이 복수의 법인을 설립하여 각 법인을 통해 주택을 매수한 거래건
③ 미성년자 주택 매수
④ 외지인의 빈번한 타 시·도 주택 매수 등


② 조사 지역은 지난 12.16 대책 이후에도 국지적인 집값 과열이 관측되고 있는 경기 남부 등 비규제 지역*을 중심으로 조사를 실시할 예정이며,

* 안산 단원·상록, 시흥, 화성, 평택, 군포, 오산, 인천 서·연수 등

[ 참고 : 3차 실거래 합동조사 발표(4.21) 시 규제지역 법인 거래 조사 주요내용 ]


(조사지역) 투기과열지구 전체 31개 지자체

(조사대상·기간) ’19.11월 실거래 신고분 / ’20.1~4월 약 3개월 간 진행

(조사내용·결과) 탈세 및 대출규제 회피에 이용되는 것으로 보이는 법인의 이상거래 집중 점검
⇒ ①법인자금 유용 등 탈세 의심 건(57건) 국세청 통보, ②대출규정 위반 의심 건(15건) 금융위 등 통보

규제지역에 대한 법인 대출규제가 강화*된 지난 ’19.10.1 이후 거래(필요 시 이전 거래도 조사) 중 조사 착수 시점에 잔금납부가 완료된 건에 대하여 앞서 언급된 거래주체들의 이상거래를 추출·조사할 계획이다.

* (‘19.10.1.) 투기지역·투기과열지구 주택매매·임대업 법인에 대해 LTV 40% 규제 도입


조사대상으로 추출된 거래건에 대해서는 국세청(법인세·증여세 등 탈루여부), 금융위·금감원(LTV 등 대출규정 위반여부) 등 관계기관이 공유하고, 각 기관별로 소관 법령규정 등에 따라 불법행위 여부 등을 판단하여 필요한 조치를 취해나갈 계획이다.

[ 법인 거래정보 수집 강화 ]

(1) 법인 주택거래 시 별도 신고서식 제출(「부동산거래신고법」시행규칙 개정사항)

그간, 개인과 법인을 별도 구분하지 않고 모든 거래주체에 대해 단일한 신고서식을 사용해 왔다.

이에 따라, 법인 거래의 경우 거래 당사자인 법인의 특수성이 신고내용에 충분히 반영되지 못하는 한계가 있었다.

특히, 법인의 기본정보, 법인과 거래 상대방 간의 특수관계 여부 등 불법·탈법행위 여부를 조사하기 위한 정보가 부족하여 법인의 투기적 행위에 대한 대응도 제한적이었다.

이에, 법인 부동산 거래의 투명성을 제고하고 효과적인 실거래 조사가 이루어질 수 있도록, 법인과 관련된 주요정보가 포함된 “법인용 실거래 신고서식”을 새롭게 마련하여, 기존의 단일한 신고서식을 ①개인용 실거래 신고서식(거래당사자 모두 개인인 경우 활용)과 ②법인용 실거래 신고서식(거래당사자 일방 또는 쌍방이 법인인 경우 활용)으로 이원화할 계획이다.

법인용 실거래 신고서식에서는 매도·매수인 기본정보, 개업 공인중개사 정보, 거래대상물 정보 등 기존 신고사항 외에도 자본금·업종·임원정보 등 법인에 대한 기본정보, 주택 구입목적, 거래당사자 간 특수관계(친족)* 여부 등을 추가로 신고하도록 할 예정이다.

(예시) 아버지(매도인)가 아들이 임원으로 있는 법인(매수인)에 매도한 경우 거래당사자는 특수관계에 해당


“법인용 실거래 신고서식”상 신고사항(예시)은 다음과 같다.

(2) 법인 매수 시 자금조달계획서 제출 의무화(「부동산거래신고법」시행령 개정사항)

현재 규제지역(투기과열지구 및 조정대상지역) 내 3억원 이상 주택, 비규제지역 내 6억원 이상 주택 거래 신고 시 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)’를 의무적으로 제출해야 한다.

법인 주택매수의 경우, 개인에 대한 대출·세제상 규제를 회피하여 부동산 투기의 수단으로 악용될 가능성이 있음에도 불구하고, 비규제지역 내 6억원 미만 주택 등의 경우 자금조달계획서 제출대상에서 제외되어 이상거래 조사를 추진하는 데 어려움이 있었다.

이에, 법인에 대한 조사체계를 강화하기 위해 법인이 매수자인 거래신고건의 경우 거래지역(규제·비규제) 및 거래가액에 관계없이 자금조달계획서를 의무적으로 제출하도록 할 계획이다.

이에 따라 법인 주택거래의 자금조달 투명성이 강화되고, 이상거래 및 불법행위에 대한 보다 실효성 있는 점검이 가능해질 전망이다.

정부는 ①법인 매수 시 별도 신고서식 제출, ②자금조달계획서 제출 의무화 등 법인 거래정보 수집 강화를 위한 이번 제도개선 작업에 즉시 착수하여, 「부동산거래신고법령」 개정안을 조속히 확정하고 이르면 5월 중 입법예고할 계획이다.

[ 법인 등의 투기적 거래에 엄중히 대응하겠습니다 ]

국토교통부 김영한 토지정책관은 “법인 등을 대상으로 한 이번 관계기관 합동조사는 자금조달계획서를 제출하지 않는 거래 건이라도 관리의 사각지대에 놓이는 것이 아니며, 엄격하고 철저하게 검증한다는 정부의 일관된 의지를 보여주는 것”이라며, “규제지역·비규제지역 등 대상지역을 막론하고, 부동산 투기규제를 회피하기 위한 목적의 법인 거래에 대해서는 향후에도 실거래 조사, 거래정보 수집 강화를 포함한 제도개선 추진 등 고강도의 대응을 지속할 계획”이라고 밝혔다.
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