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법인이 주거임차인입니다
등록자 95** 등록일 2019.06.11 09:00 조회 135
성남2018-7803(1)입니다
매각물건명세서를 보면 법인이 2층과 지층에 대하여 각각 권리신고 및 배당요구를 하였습니다.
확정일자가 최선순위설정보다 늦어서 인수예상 된다고 분석하고 있는데요
매각물건명세서로는 중소기업기본법 제2조의 임차인인지 알 수 없고 또 주민등록전입자도 없는데 이런 경우 입찰에 참가한다면 어떻게 판단해야 할까요?

 
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sunwoo**   2019.06.11 11:19  (2회, 2점)
1. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)의 ③항 "「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다".,,,에 근거하여 중소기업(법인)이 임차하고 그 직원이 전입신고하면 그 익일부터 대항력이 생기므로 이 경매사건은 법인이 임차하고 그 직원이 전입신고한 것으로 보이므로 자연인(사람)이 임차한 것과 같이 권리분석하면 될 것입니다.

2. 동 임차인(법인)의 경우 전입신고는 말소기준권리보다 (매각물건명세서에는 2014. 12. 10. 전입으로 대항력있는 세입자) 앞서는 것으로 나타나므로 하나은행(말소기준권리) 설정일 2016. 10. 24. 보다 빠르고, 태인경매정보의 전입세대열람 내역은 2016. 11. 24.이므로 하나은행보다 늦은 것으로 나타납니다.(전입세대 열람을 다시 잘 하여서 그 내역(도로명 주소와 구,주소 모두)을 다시 살펴봐야 할 사건으로 보입니다) 또 확정일자는 말소기준권리인 하나은행 근저당 날자보다 늦으므로 2014. 12. 10.자 전입자가 전입세대열람 내역에 존재한다면 말소기준권리를 가진 하나은행의 채권액+1억6천만원이상의 금액으로 낙찰되지 아니하면 임차인이 배당받지 못하는 금원(채권액)에 대해서는 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높으나, 만약 전입자가 2016. 11. 24.자 전입자만 세대열람 내역에 남아 있다면 별도 인수할 금원(채권액)은 없는 것으로 생각하면 될 것입니다.

3. 위 설명을 경매 초보자이시라면 이해하기에는 다소 어려움이 있을 수도 있을 것입니다.(궁금한 사항은 010-3177-6600 상담 환영) 감사합니다.
5점  4점  3점  2점  1점   
ans**   2019.06.11 20:42  (5회, 5점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

주택임대차보호법 제3조 제항 에 해당하는 중소기업에 해당하는지 알 수 없고, 대항력 유무 또한 판단할 수 없다면 당연히 입찰에 참여해서는 안되겠지요.^^;;

허나....
2013.08.13 신설되어 2014.01.01 부터 시행된 해당 법령에 따르면, 중소기업법인 이라 하더라도 해당 법인 의 전입이 아니라 해당 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 대항력이 발생하는 것으로 명시하고 있습니다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

자연인 이 아닌 법인의 경우 전입신고를 할 수 없으므로, 경매정보사이트 상에서 기재된 전입일자는 해당 법인이 권리신고 및 배당요구신청 시 작성한 서류에 의한 것일 뿐 그 이상의 의미는 없을 뿐만 아니라 대항력의 기준도 될 수 없습니다.
(아마도 해당 법인의 임대차계약일자 일것으로 추정되긴 합니다만...^^)

따라서, 해당 법인 의 대항력은 지정한 직원의 주민등록과 인도(점유) 를 통해 대항요건을 갖춘 경우에 발생하는 바, 전입세대열람 상 2016.11.24 전입이 대항력의 기준이 되며, 이는 말소기준권리 이후의 전입으로서 해당 전입자가 해당 법인의 직원이라 하더라도 대항력은 성립할 수 없습니다.

다만, 이로인해 미배당임차보증금이 존재할 수 밖에 없는 해당 법인으로 인한 상당한 분쟁의 여지는 충분하다고 볼 수 있겠지요.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
5점  4점  3점  2점  1점   
ans**   2019.06.11 20:45  (5회, 5점)
참고로...

2014.12.10 시점 당시 해당 법인이 선정한 직원이 퇴사 후 전출을 하고, 새로운 직원이 전입을 한 경우 라 하더라도 대항력은 새로운 직원이 전입을 한 일자를 기준으로 하게 됩니다.
5점  4점  3점  2점  1점   
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