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대항력에 관해 여쭙니다

등록자

ohyes**

등록일

2019.04.28 14:17

조회

3457

안녕하세요?
가르쳐주시면 감사하겠습니다

임차인 A : 2013. 5. 23. 전입신고. 2013. 18.17. 확정신고
가압류 : 2013.10.25.
임차인 A 전세권설정 : 2017. 5. 31.

위 경우에 임차인A가 주민등록을 이전하고 전출하면
가압류권자가 경매를 신청하는 경우 임차인은
2017 년에 설정한 전세권으로 대항력이 살아있나요?

답변 미리 감사드립니다

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ans** 2019.04.29 15:19
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 임차권 과 전세권은 엄격히 구분해야 합니다. 대항력의 기준은 임차권 즉, 전입과 인도(점유) 라는 대항요건을 이 그 기준이 되므로, 만약 말씀하신 바와 같이 대항요건 및 대항력을 갖춘 임차인 이라 하더라도 주민등록의 전출을 한 경우 대항요건을 상실하게 되는 바 당연히 대항력 또한 소멸하게 됩니다. 따라서, 이러한 경우라면 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 이후 전출을 해야 하겠지요. 이는 전세권의 설정 여부와는 관련이 전혀 없습니다. 단, 가압류 이전의 선순위전세권 이라면 선순위전세권자의 지위에서의 배당요구 여부에 따라 낙찰자의 추가인수대상이 될 수 있습니다만, 이는 선순위전세권에 의한 것 일 뿐 대항력으로 인한 것이 아니라는 점!!! 명심하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




ans** 2019.04.29 15:21
만약... 질문하신 내용처럼, 대항요건 및 대항력을 갖춘 임차인 이 임차권등기명령 에 의한 임차권등기를 경료하지 않은 상태에서 2017.05.31 전세권만 설정하고 전출한 경우라면 대항요건의 상실을 원인으로 하여 대항력은 소멸하게 되며, 가압류와 전세권의 채권비율에 따른 안분배당이 이루어지게 됩니다.




ohyes** 2019.04.29 17:19
아ᆢ이해가 되었습니다. 감사합니다




ohyes** 2019.04.29 18:03
하나만 더 가르쳐주시면 고맙겠습니다. 가압류권자가 경매신청하기전에 임차인 A가 임차권등기를 하면 주민등록을 옮겨도 대항력이 있나요? 임차권등기는 경매신청전에만 해놓으면 전출을 해도 대항력이 있나요?




ans** 2019.04.29 18:26
추가 질문 또한 전혀~~관계없는 문제 입니다. 가압류권자가 경매를 신청하기 이전 이나 이후나 관계없이 대항요건(전입+인도) 를 갖춘 상태에서 임차권등기를 한 후 전출을 하더라도 종전 대항요건은 그대로 유지되므로, 대항력 또한 그대로 유지됩니다. 즉, 경매개시결정일 이전이든 이후든 관계없다는 말 이지요.




ohyes** 2019.04.29 18:48
아ᆢ 정말 고맙습니다