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다가구(+토지 전체) 전세권 설정하였으나 전입신고 후순위일때 경매

등록자

sg912**

등록일

2024.06.19 16:21

조회

198

안녕하세요 다가구 주택에 전세권 설정을 하였고 후순위로 임차인 전입신고하고 확정일자 받았습니다. 근저당이 1순위구요 전세로 14명 살고 있는데 제가 최후순위 입니다. 제 앞순위에 집주인 개인대출 가압류도 되어있습니다. 전세권 설정을 건물 관련된 토지 전체 포함하여 하였는데요.. 이후에 집이 경매로 넘어갔습니다.

집이 가압류 된 시점에 미래 경매 가능성을 보고 다운 계약서 써(돈은 못돌려받고 최악의 경우 최소변제권이라도 받으려고 ) 놓은 상태입니다.

궁금한것은 집(한 호수)과 토지 전체 전세권 등기 설정이 되어 있으나 임대인 후순위이므로 배당 신청해서 최소변제권이라도 받는것이 맞는지 궁금합니다.
배당신청을 안하면 어떻게 되는지요?

고수님들 글이 두서가 없어서 죄송합니다만 잘 부탁드리겠습니다.

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ans** 2024.06.19 17:33 (51회, 111점)
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 말씀하신 내용만으로는 정확한 사실관계의 확인이 불가능한 만큼 답변 역시 불가능 합니다. "후순위로 임차인 전입신고하고 확정일자 받았다" 라고는 하신 만큼, 임차인의 지위에서는 대항력을 갖추지 못한 임차인 인 것으로 보여지는 만큼, 당연히 임차인의 지위에서는 반드시 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 해야 하는 것이 맞습니다만... 전세권의 경우에는 토지.건물 전체...라고는 하셨으나, 해당 전세권이 선순위인지 후순위인지 상당히 애매모호 합니다. 근저당이 1순위 라고 하시는 것으로 보아, 전세권 역시 후순위일것으로 보여집니다만... 그렇다면 당연히 전세권 역시도 권리신고 및 배당요구는 선택이 아닌 필수사항이 됩니다만... 문제는, 전세권자의 지위에서 배당이 가능할 것이냐... 임차인의 지위에서 소액임차인의 최우선변제가 가능할 것으냐... 에 대해 판단할 수 있는 근거는 질문내용 그 어디에서도 찾아볼 수 없는 만큼 이에 대한 답변이 무의미 할 수 밖에 없습니다. 따라서, 정확한 경매사건검토를 토대로 질문에 대한 답과 함께 최선의 대응방안이 무엇인지를 확인하시는 것이 답을 구하는 유일한 방법 이라는 점 명심하시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720
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reala** 2024.06.19 19:08 (27회, 72점)
반갑습니다. 네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc 운영자이자, 유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l 진행자 김명석입니다. 전입과 확정일자까지 받고 임차인의 자격을 갖춘 상태에서 전세권설정까지 했다는 뜻으로 읽힙니다. 전세권은 근저당 이후라서 불필요한 조치를 취한 것이므로 쓸데없는 일을 한 겁니다. 물론 토지 건물 전체에 대한 전세권은 그 자체로 경매를 신청할 수 있는 자격은 됩니다. 그러나 다른 채권자가 경매 신청을 하거나 할 조짐이라면 굳이 필요없는 조치입니다. 또한 최우선변제는 전세권자로서가 아니라 전입과 확정일자를 받은 주임법상의 임차인에만 해당하는 것입니다. 그리고 배당신청시 어떤 자격으로 배당신청을 해야 하는지 기재해야 합니다. 즉 전세권자의 자격으로 배당신청을 하는 건지 주임법상의 임차인으로서 배당신청을 하는 건지 명시해야 합니다. 또한 전세권은 전세 금액이 최우선변제 대상 금액이 되더라도 최우선변제 대상이 안됩니다. 따라서 임차인으로서의 보증금 금액은 임차인간 최후순위여서 배당받을 가능성이 없다고 하면, 차라리 경매 시작전 임차인의 보증금을 최우선변제 가능한 금액으로 재계약한 뒤, 확정일자를 받는 것이 오히려 나아 보입니다. 배당신청을 하지 않으면 배당에서 배제되고, 한푼도 배당받지 못하고 쫓겨납니다. 그래도 일말의 희망을 걸고 배당신청은 하는 것이 좋습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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