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대체주택, 경매로 취득해볼까
윤석열 전 대통령의 탄핵으로 6월 3일 조기에 치러진 제21대 대통령 선거가 끝났다. 민주당의 이재명 후보가 대통령으로 당선되면서 임기 동안 펼칠 부동산정책에도 관심이 집중되고 있다.
사실 21대 대통령 선거운동이 진행되는 동안 다른 분야의 공약들에 비해 부동산정책 관련 공약은 거의 실종되다시피 했고 각 대통령 후보간 뚜렷한 정책 이슈도 없었다.
다만 이재명 후보의 대선공약 중 부동산 분야에서 재개발·재건축 진입장벽 완화, 용적률 상향 등의 공약이 포함된 것으로 비추어볼 때 한동안 주춤했던 재개발, 재건축 등 도시정비사업이 다시금 활성화되지 않을까 조심스레 전망은 해볼 수 있을 듯하다.
그간 진보성향이 강한 정부의 경우 정책 패러다임이 계획주의 우선이라면 이와 반대로 보수성향이 강한 정부는 시장주의 색채가 강했다. 그러나 현재 대한민국 제21대 대통령 이재명의 경우 진보성향이 강하긴 하나 정책 패러다임은 오히려 시장주의에 가깝다. 그래서 임기 동안 펼칠 부동산정책에 더 관심이 가는 이유다.
각설하고 도시정비사업구역에서 관리처분계획인가가 나면 조합은 이주 시점을 정하고, 이주비 대출 실행을 위한 HUG 보증이나 금융기관을 선정하는 등 본격적으로 이주계획을 수립하게 된다.
이주 계획에서 가장 중요한 것 중의 하나가 이주비 대출이다. 조합원이 다주택자면 모를까, 그렇지 않고 1주택자인 경우 거주하던 집이 재개발이나 재건축으로 철거가 된다면 이사할 새로운 집을 마련해야 한다. 구축아파트에 대출이 없던 조합원은 기본 이주비 대출만으로, 기대출이 있는 조합원은 많든 적든 기본 이주비 대출로 기대출을 상환하고 더불어 새로운 집을 구할 추가 이주비 대출이 필요하다. 어찌됐든 대부분의 조합원이 어떤 형태든 이주비 대출이 필요하다.
이주를 위해 받은 대출자금은 대부분 보증부월세나 전세주택(이하 임대주택이라 함)을 얻는데 쓰여지는 것이 일반적이나 반드시 임대주택을 얻어야 하는 것은 아니다. 그 대출자금을 이용해 아예 새로운 주택을 매입하는 방법도 있다. 이 주택이 바로 대체주택이다.
대체주택은 재개발, 재건축 등 도시정비사업으로 인해 다른 주택으로 이주를 해야 하는 조합원이 거주할 새로운 주택을 임차(보증부월세 또는 전세)하는 것이 아니라 아예 매입하는 주택을 말한다.
대체주택은 1세대 1주택자로 보아 양도소득세가 비과세됨은 물론 규제지역 내라 하더라도 취득세가 중과되지 않고 1주택자로서 일반과세(1%-3%)된다는 이점이 있다. 그러나 대체주택이라고 모두가 이와 같은 세제혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 대체주택이 세제혜택을 받으려면 다음과 같은 일정한 요건을 갖추어야 한다.
첫째, 대체주택을 취득하는 사람, 즉 조합원이 1세대 1주택자여야 한다. 1주택(종전주택)은 재개발, 재건축 등 도시정비사업구역 내에 속한 주택이어야 함은 물론이다. 또한 종전주택 사업시행인가일 이전에 매입해서 보유하고 있어야 하며, 대체주택 취득시점에 1주택이면 족하다.
둘째, 재개발, 재건축 등 도시정비사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하여야 한다. 종전주택이 정비사업구역 내에 있다고 하더라도 사업시행인가일 이전에 대체주택을 취득하면 1세대 1주택 혜택을 받을 수 없다. 대체주택은 ‘일시적 2주택’과 다르게 나중에 취득한 주택을 먼저 양도하는 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 예외적인 사항에 해당한다.
셋째, 도시정비사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택(신축주택)이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
넷째, 대체주택을 도시정비사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성(준공)되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 양도해야 한다. 이 기간 안에 대체주택을 매도하지 못하면 1세대 1주택자로서의 세제혜택을 받을 수 없다.
대체주택 취득시 세제혜택을 받기 위한 요건이 다소 복잡해 보일 수는 있으나 대체주택 취득시점이나 종전주택 보유시점이 다소 명확하게 규정돼 있기 때문에 적용하는데 그리 큰 어려움은 없을 것이다.
다만 대체주택의 취득은 사업시행인가일 이후부터 가능하나 이는 이주비 대출 없이 이주할 수 있을 정도로 자금 여력이 있는 조합원들에게 해당되는 사항이고, 이주비 대출이 필요한 대부분의 조합원들은 실제 이주할 수 있는 시발점이 되는 관리처분계획인가 후 이주계획(이주기간, 이주비 대출조건 등)이 확정된 후에나 대체주택 취득이 현실적으로 가능하다는 점은 고려할 사항이다.
도시정비사업구역마다 다소 차이는 있으나 이주기간을 대개 4개월 내외로 부여해주는 것을 고려할 때 대체주택 구입을 굳이 매매로만 고집할 필요는 없다. 4개월이면 경매를 통해 낙찰받고 명도 후 입주하기에 적정한 시점이다. 4개월이 부족하면 사업시행인가일 또는 최소한 관리처분계획인가일 이후부터 이주할 주택을 물색하고 입찰에 임하면 이주할 주택을 그만큼 더 여유있게 취득할 수 있게 된다.
더군다나 입찰할 때 입찰보증금으로 최저경매가의 10%만 납부하고, 낙찰이 되면 매각대금(나머지 90%) 납부기한까지 최소한 1.5개월 정도 여유가 있기 때문에 이 기간을 잘 활용하면 이주비 대출시기와 잘 맞아떨어질 수 있어 자금 부담도 해소될 수 있다.
최근 도시정비사업이 활발하게 진행되고 있는 강남3구의 경우 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있으나 경매를 통해 주택을 매입하는 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 되는 이점도 있다.
도시정비사업의 특성상 여유있는 취득기간(이주기간)의 보장, 취득자금(이주비 대출)의 지원, 토지거래허가구역의 미적용 등을 적극 활용해 경매로 대체주택을 취득하면 양도세 등의 세제혜택은 물론 시세보다 저렴하게 취득할 수 있고, 재건축 아파트 준공(입주) 후 3년 내 매각하면 되니 이주 후 철거 및 공사기간 약 4-5년을 고려하면 최장 7-8년 보유할 수 있으니 그 기간 내 적정시점에 매각해 시세차익을 노릴 수 있음은 덤이다.
* 위 내용은 실제 이주비 대출금으로 경매를 취득하고자 의뢰한 모아파트단지 조합원의 상담차 이해를 돕고자 정리한 것이나 도시정비사업조합 또는 금융기관의 대출조건에 따라 이주비대출금의 매매자금으로의 전용(대체주택의 매매 또는 경매 취득)이 금지될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자
☎02)2055-2323
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