전문가칼럼

법률사무소 심원 박승재 변호사 전) 법무법인 테미스 전) 법무법인 성의 소속변호사 전) 법무법인 대지 부동산팀 소속변호사 전) 법무법인 이인 소속변호사 두산타워, LH공사, 한국도로공사 신반포 제1차 재건축조합 등 자문 및 소송 수행 ※ 본 게시물의 저작권은 (주)디지털태인에 있으며, 저작권자의 동의없이 게시물을 복사, 유포하거나 링크할 수 없습니다. 경매개시결정 이후 유치권이 성립할 수 있을까 분야 법률 조회 195 경매개시결정 이후 유치권이 성립할 수 있을까 안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 경매개시결정 이후 유치권이 성립할 수 있는지에 관한 대법원 판례를 소개하고자 합니다. 경매 절차를 통해 부동산을 매수하고자 하시는 분들의 가장 큰 염려 중 하나가 바로 유치권 존부일텐데요. 부동산에 대한 경매개시결정이 된 다음 유치권이 성립할 수 있는 것인지 많은 분들이 궁금해 하실 것으로 생각됩니다. 관련법령은 다음과 같습니다. 민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다. ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 판례는 위 사안에 관하여 다음과 같이 판시하고 있습니다. 민사집행법 제91조 제3항이“지상권․지역권․전세권 및 등기된 임차권은 저당권․압류채권․가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은“매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하지 않는다. 다만, 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 아래 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다. 그리하여 대법원은 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다. 위 판례의 태도에 따라 원칙적으로 경매 절차 진행 이후의 해당 부동산에 대한 유치권은 성립하거나 행사할 수 없다는 것이 대법원의 입장입니다. 매수인으로서는 불측의 손해가 발생하여서는 안 되는 점, 경매절차 개시 이후의 유치권자를 보호해야 할 이익보다는 경매 절차의 안정성 및 매수인의 예측할 수 없는 손해를 방지해야 할 이익이 더 큰 것으로 사료되는 점 등에 비추어 보았을 때 일응 합리적인 태도라 사료됩니다. 부동산태인 칼럼니스트 법률사무소 심원 박승재 변호사 로그인 하신 뒤에 사용 하실 수 있습니다. 현재 0/최대 300byte (한글 150자, 영문 300자) 의견수정 현재 0/최대 300byte (한글 150자, 영문 300자) ◆ 무료열람 추천물건 + 무료열람 추천물건 더 보러가기 전주[04] 2024-4587(2) 전주시 완산구 서신동 697,000,000 487,900,000 순천[04] 2024-60558(1) 순천시 생목동 727,824,800 509,477,000 성남[03] 2024-59249(1) 성남시 분당구 구미동 1,793,000,000 1,255,100,000 대전[10] 2024-1835(1) 서구 관저동 1,670,000,000 818,300,000 여주[02] 2023-6135(1) 양평군 서종면 570,252,200 399,177,000 top▲