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임대인의 권리와 의무
출처 부동산태인 등록일 2020-05-13 조회수 323
임대인의 권리와 의무



임대인이란 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 주택이나 상가를 빌려준 사람을 말한다. 흔히 주인이다. 법적인 용어로서의 임대인은 임대차 계약에서 임차 목적물을 사용·수익할 수 있도록 해 주고, 그에 대한 대가로서 차임을 지급받기로 한 한쪽 당사자를 말한다. 차임은 물건을 빌려 쓴 대가로 주는 돈을 일컫는다. 부동산에서 임대인은 크게 주택과 상가로 나누어지며, 여기서는 주택임대인에 대한 권리와 의무를 설명하기로 한다. 그러나 상가건물임대인의 경우에서도 거의 대부분 유추하여 적용할 수 있다.

① 차임지급청구0000000000000000000: 임대인은 주택임차인에게 차임, 즉 월세를 지급할 것을 청구할 수 있는 것은 당연한 권리이다(「민법」 제618조 참조).

② 차임증액청구 : 임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있다(「주택임대차보호법」 제7조 본문). 단, 증액청구는 5%를 초과할 수 없고, 증액이 있은 후 1년 이내에 하지 못한다.(「주택임대차보호법」 제8조 본문). 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 없다. 그러나 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

③ 임대물반환청구권 : 임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있다(「민법」 제615조, 제618조 및 제654조).

④ 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리 : 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다(「민법」 제624조).

⑤ 계약해지권리 : 임대인은 임차권의 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있다(「민법」 제629조제2항). 해지를 하기까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가진다. 예로서, 전대차계약은 임대인의 동의 여부와 관계없이 전대인(원래의 임차인)과 전차인(새로운 임차인) 당사자 간의 계약으로 유효하게 성립한다. 그러나 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다(「민법」 제629조). 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우에도 계약을 해지할 수 있다(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항). 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에도 계약을 해지할 수 있다.(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용) 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우(「주택임대차보호법」 제6조제3항)에도 해지가 가능하다.

다음은 임대인의 의무를 살펴보자.

① 주택을 사용·수익하게 할 의무 : 임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 진다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 진다(「민법」 제623조). 그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않는다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 된다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결). 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담한다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).

예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 한다. 난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 된다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않는다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석된다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).

② 방해제거의무 : 주택임대차계약체결 후 임대인이 주택을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 주택을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 주택의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해의 제거에 노력해야 한다(「민법」 제214조 및 제623조 참조).

③ 임차보증금의 반환의무 : 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결). 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결). (「찾기쉬운생활법률정보」(easylaw.go.kr)을 바탕으로 일부 내용 보완, 수정)

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범


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