안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 임대차기간 중 임대인이 변경된 경우, 매수인이 소유권을 취득한 이후에 발생한 조세채권 및 공과금에 한하여 법정기일에 따라 배당순위가 결정되는 바, 임차인의 우선변제권의 효력발생일 인 2020.12.01 0시 보다 앞서는 일은 없습니다.

2. 입찰보증금 중 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 을 제외한 차액을 배당을 통해 반환받게 됩니다.

3. 알 수 없습니다.
임대인에게 명도를 이행한 상태라면, 다시 점유를 하기 위해서는 어찌됐든 간에 명도를 해야 하는 것이 맞는 것이고...
질문자님이 도어락 등 잠금장치 를 통해 점유를 유지하고 있었던 상태라면 점유를 개시해도 큰 문제는 없습니다만...
이는 세부적인 서류검토와 구체적인 상황에 따라 판단해야 할 문제인 만큼 섣불리 답변할 수 없는 내용 입니다.


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진행자 김명석입니다.


1. 네, 임차인 전입 확정일 이후 새로운 소유자로 이전됐으므로 조세채권은 크게 신경쓸 필요 없습니다. 단, 전소유자의 조세채권 미납분만큼 현소유자의 조세채권 미납이 있다면 확정일자부 임차인보다 먼저 배당됩니다. 다만 조세당국이 전소유자의 미납분까지 고려해서 교부청구를 할지는 의문입니다.
2. 네, 상계 가능할 것으로 보입니다. 다만 전소유자의 조세채권과 임금채권 배당신청이 없다는 전제하에 그렇습니다. 임차인 셀프낙찰은 배당가능한 금액이 얼마인지 정확하게 산출된 뒤 입찰하는 것이 바람직합니다.
3. 임차권등기시 기존 주택의 점유를 현소유자에게 넘겨줬다면 사실상 불가능합니다. 주택을 인도하지 않았다면 얼마든지 가능합니다.



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