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선순위 가압류 소멸 관련 문의

등록자

rever**

등록일

2020.01.28 15:09

조회

1645

#임대차
2015. 10. 20 김** 세대 전입. 보증금 9,000만원

#등기부 등본
- 2014. 7. 20 소유권이전 : 임의경매로 인한 매각 박** (현재 소유자/채무자)
- 2017. 11. 20. 가압류 : 채권자 김** 90,000,000
- 2018. 12. 10. 강제경매개시 : 채권자 A캐피탈 주식회사 (청구금액 75,000,000)

#전입세대 열람원
- 2015.10.20 김** 세대 전입 후 거주중

#배당신청
- 김** 씨는 배당신청 하지 않음
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입니다.

1. 낙찰 후 소유권 이전시, 가압류 등기권자(김**씨) 인도명령/강제집행 가능여부
2. 낙찰자가 추가 인수해야 할 권리여부

--
에 대해 문의드립니다.

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ans** 2020.01.28 16:52
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 질문하신 내용으로 미루어 보아... 당분간은 입찰에 참여하지 마시고, 공부를 좀 더 하셔야 할 듯 합니다. 질문하신 내용에서는 임차인과 가압류권자가 동일인 인지 여부에 대해서 전혀 언급이 없었음에도 불구하고, 질문 항목에서는 쌩뚱맞게도 가압류권자가 인도명령, 강제집행 대상이냐고 물어보시니...^^;; 세상천지에 가압류권자가 인도명령대상이 되는 경우는 없습니다. 가압류권자와 임차인이 동일인 인지는 모르겠으나, 동일인 이라 하더라도 각각의 지위는 엄격히 구분해야 하는 것이 맞습니다.^^;; 등기부등본 과 일부 정보만 가지고 권리분석이 가능하진 않습니다만... 질문하신 내용이 전부라 가정할 경우.... 1. 말소기준권리인 2017.11.20 가압류 이전 인 2015.10.20 전입 으로 대항력 성립 여지가 존재하는 전입이 존재하며, 배당요구를 하지 않았으므로 임차보증금 0.9억 전액 낙찰자의 추가인수대상이 되며, 종전 임대차계약의 종료 시 까지 명도를 요구할 수 없습니다. 따라서, 인도명령 및 강제집행은 불가능 합니다. 2. 등기부등본 및 기본적인 내용만으로 추가인수대상을 판단할 수 있다면, "신" 입니다. 물론, 배당요구를 하지 않은 대항력 성립 여지가 존재하는 임차인의 임차보증금 전액은 낙찰자의 인수대상이 될 수 있겠지요. 참고로... 임차인과 가압류권자가 동일인 인지는 알 수 없으나... 동일인 이라 하더라도, 임차인의 지위에서는 배당요구를 하지 않았고... 가압류는 말 그대로 처분금지의 효력을 가질 뿐, 가압류 만으로 배당이 이루어지진 않습니다. 이 역시 임차인과 가압류권자의 지위를 엄격히 구분해야 하는 이유이기도 하지요. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720