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임차인 대항력 기준 문의

등록자

5263**

등록일

2019.06.17 09:39

조회

3379

의정부11계 2019-930(1)사건에 대하여 문의 드립니다.
매각물건명세서를 보면 최선순위설정이 3/6지분은 2015.10.16 근저당권이고, 나머지 3/6지분은 2019.01.15 개시결정이라고 되어 있습니다. 임차인들이 여러분 있는데요, 이와 같은 경우 임차인들의 대항력기준은 무엇을 기준으로 하는지요?

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ans** 2019.06.18 03:55
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 어쩌면 다소 복잡해 보일 수도 있습니다만, 대항력 이라는 것에 대한 의미를 생각한다면 답은 의외로 간단합니다. 대항력이라는 것은 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 의미하며, 주택임대차보호법 상 의 임차인의 대항력 이라 함은 후순위 권리자에게 대항할 수 있는 권리를 의미하게 되지요. 말씀하신 사건은, 현재 공유물분할청구의 원인이 되는 종전 경매사건부터 살펴봐야 합니다. 종전 경매사건 2016-21127 사건에서 1/2 지분에 대한 매각이 이루어졌으며, 이때 해당 건물의 말소기준권리는 2015.10.16 보산새마을금고 의 근저당 으로서, 그 이전 전입한 세대는 대항력 성립 여지를 갖추게 됩니다. 이는 종전 경매사건의 매각을 통해 해당 지분을 매수한 자 에게도 그 효력이 미치게 되지요. 따라서, 현재 공유물분할청구의 소를 원인으로 한 형식적경매 사건에 있어서도, 2015.10.16 보산새마을금고 의 근저당이 말소가 되지 않은 이상 그 이전의 전입세대들은 대항력 성립 여지가 존재한다고 보아야 할 것 입니다. 단, 대항력 성립 여지가 존재한다는 것이지 대항력을 갖춘 임차인 이라는 의미는 아니라는 점 명심하시기 바랍니다. 참고로, 전입시점에 이미 건물일부에 근저당이 설정되어 있음을 충분히 인지할 수 있는 상황이기 때문에 경매개시결정일 을 대항력의 기준 으로 볼수 없습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720