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후순위임차권등기자 예상배당금액 문의
등록자 busung92** 등록일 2019.05.28 07:58 조회 282
1.1순위-근저당설정등기: 2017.7.12(근저당 12,350만원, 감정가 1억5천)
2. 2순위-주택임차권등기:2017.8.11 기입(임대차계약:2015.5.12, 전입:2015.6.12,
점유:2015.6.12, 확정일자:2015.5.29) - 보증금5,000만원
3.물건명세서: 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함(대항할 수 있는
임차인임)
4.임차권자가 강제경매개시 및 배당요구서 제출됨
위와 같을 경우 보통은 임차권자가 전액 배당받는다고합니다(기존의 대항력과
우선변제권이 그대로 유지된다)
질문 : 저장권자는 전입세대도 없고 임차권등기도 없으니까 대출해줬으라 생각 됩니
다.(무상임대차확인서는 아닐것으로 생각됨)
배당기일날 임차권자에게 전액 배당되면 저당권자는 이의신청 한다고 통화했습니다. 이의 신청이 받아들여 질 경우 최우선변제금(1,700만원) 제외한 나머지(3,300만원)은 낙찰자에 인수되는지요(지방,소도시) 걱정이 되어 잠을 못잡니다. 초보로 첫 경매에
이런 물건을 선택한것이 후회 되고 엄청난 스트레스를 받고 있습니다. 고수님들의
고견을 기다립니다.  
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ans**   2019.05.28 23:27 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문 자체가 앞뒤가 맞질 않네요??^^;;
윗 부분에서는 전입:2015.06.12 라 언급하시고...
아랫 부분에서는 "저당권자는 전입세대도 없고 임차권등기도 없으니까 대출 해줬으리라??" 라고 하시고...

이는 전혀 다른 사안이기 때문에 이와 관련된 답변은 불가능 하므로 생략할 수 밖엔 없습니다.

배당기일에 채권자가 배당이의를 제기할 경우, 1주일 이내 배당이의청구의 소를 제기한 후 소제기증명원을 법원에 제출해야 합니다.
그런데, 배당이의청구의 소 를 제기한다는 것은 대항력 및 우선변제권에 대한 진정성에 상당한 의심의 여지가 존재하는 것이라 추론해 볼 수 있겠지요.
채권자가 배당이의를 제기하려는 사유를 우선 알아야 하겠지만...
이러한 배당이의를 통해 확인하려는 것은 적법한 임차인이 아니므로 대항력 및 우선변제권을 갖추지 못한 임차인 이다 라는 것이 주요 사안이겠지요.
만약, 해당 소송을 통해 채권자가 승소한다 라는 것은 해당 임차인의 대항력 및 우선변제권을 부정한다는 것을 의미할 것이고, 그렇다면 질문자님은 당연히 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
반대로, 채권자가 패소 한다는 것은 해당 임차인이 전액배당 후 대항력이 소멸하게 될 것으로 예상되는 바 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않겠지요.

다만....
그 어떤 채권자도 아무런 근거 없이 배당이의를 제기하진 않습니다.
그에 합당한 사유가 존재하는 경우에 한 하겠지요.
따라서, 이와 관련된 내용부터 우선 확인하시는 것이 좋겠습니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
ans**   2019.05.28 23:29 
참고로...
배당이의 가 제기될 경우, 소액임차인의 최우선변제 역시 배당보류 됩니다.
또한, 배당이의가 받아들여진다??? 라는 표현은 맞질 않는 표현이고...
배당이의 이후, 배당이의청구의 소 를 통해 채권자가 승소하게 될 경우엔...
그 판결 내용에 따라 다르겠지만, 일반적으로 임대차 및 대항력, 우선변제권을 부정하는 내용일 것으로 보여지기 때문에 소액임차보증금 뿐만 아니라 임차보증금 전액 이 배당이의 대상이 되는 것입니다.
 
busung92**   2019.05.29 09:22 
바쁜 일상속에서도 늦은밤까지 이렇게 관심가져 주셔서 정말 감사드립니다.
초보라서 질문자체가 문제가 된듯 합니다.
죄송스럽지만 몇가지 추가 문의를 드리겠습니다.
근저당 및 주택임차권(임차권등기명령 2017카임 11)은 등기부등본에 있는 내용입니다. (참고로 사건번호:대구2018타경2608 입니다)
주택임대차보호법 제3조의3 :"임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항력을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다" 라고 되어 있습니다.
경매정보지에서는 주택임차인권자가 전액 배당받고 소멸한다고 하여 응찰하였고 배당기일 정해진 사건입니다.
제가 의심스러운 것은 임차인이 임차권등기명령 신청 당시 이미 전출 하였을 가능성과 임차권이 등기부등본에 등기되기 이전에 전출 하였을 가능성이 농후하다는 것입니다( 임차권이 등기부에 등기되기 이전에 근저당이 감정가의 80%가 설정되었습니다).
이럴 경우
1. 배당에서 근저당이 선순위가 되어 임차권자는 배당이 안되는지요
2. 근저당권자가 이의 제기 하겠다는 내용이 아마도 주택임대차보호법 제3조의3의 임차
권등기 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득한게 아니고 상실했기 때문에 이를 부정
하고 자신이 선순위배당을 받겠다는 의미인지요.
3. 위 사건과 동일한 판례를 찾아봐도 없고, 인터넷이나 유튜브에 검색해보니 전액배당
받지 못하면 소멸되지 않는 권리이므로 낙찰자가 인수한다고 하는데 맞는지요.
4. 대금납부후 경매정보지에 전화했더니 위와 같을 경우 소액임차인의 최우선변제
금(1,700만원)은 배당되고 나머지(3,300만원)는 낙찰자가 인수한다네요.
잘못된 권리분석을 했으니 책임지라고 따져봤지만 그런것 까지는 자기들도 알수없
다고 합니다. 법적 면책조건으로 제시 했으니 손해보상도 못해준다네요.
하루가 일년 같고 머리와 가슴이 터질것 같습니다.
 
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